18 de julio del 2018

C-164-2018

Master

José Manuel Ulate Avendaño

Alcalde

Municipalidad de Heredia

Estimado señor:

Con la aprobación del señor Procurador General de la República me refiero a su oficio número AMH-1020-2017, de fecha 17 de agosto de 2017, mediante el cual solicita criterio técnico jurídico sobre la siguiente interrogante:

“¿Si el cobro de la tasa por de mantenimiento de parques y zonas verdes contenido en el artículo 74 del Código Municipal puede aplicarse a los propietarios del régimen de propiedad en condominio o si estos están excluidos en virtud de que el Municipio, no presta ese servicio a lo interno de los condominios por cuanto las áreas verdes que ahí se encuentran son propias de dicho régimen, pero no públicas?

El Gobierno local, adjunta criterio legal emitido por Dirección de Asesoría y Gestión Jurídica institucional bajo oficio AJ-1548-13, en el cual concluye lo siguiente:

“(…) que los titulares de las filiales de un condominio no están obligados a pagar las tasas por mantenimiento de parques y zonas verdes dentro del condominio, en el tanto el municipio no brinde el servicio, de igual manera no estarían obligados a cancelar dicha tasa por el mantenimiento de áreas verdes a lo externo del inmueble que comprende el condominio, por el régimen especial que las regula y que las distingue de las propiedades comunes u ordinarias.”

I.                   SOBRE EL FONDO.

            El señor Alcalde solicita criterio respecto al cobro de la tasa para el mantenimiento de parques y zonas verdes, sobre los propietarios sometidos al régimen de propiedad en condominio, específicamente sobre aquellas áreas que son propias del condominio pero que no son públicas. 

Tal y como lo dispone el artículo 74 del Código Municipal, los habitantes de cada distrito del cantón se encuentran obligados a pagar una tasa o un precio, en relación con los servicios que le brinde el Gobierno Local, tales como alumbrado público, limpieza de vías públicas, recolección separada, transporte, valorización, tratamientos y disposición de residuos, mantenimiento de parques y zonas verdes, servicio de policía municipal y cualquier otro servicio urbano o no urbano que se establezca por ley. Dispone el artículo 74 del Código Municipal dispone:

Artículo 74. - Por los servicios que preste, la municipalidad cobrará tasas y precios que se fijarán tomando en consideración su costo más un diez por ciento (10%) de utilidad para desarrollarlos.  Una vez fijados, entrarán en vigencia treinta días después de su publicación en La Gaceta.

    Los usuarios deberán pagar por los servicios de alumbrado público, limpieza de vías públicas, recolección separada, transporte, valorización, tratamiento y disposición final adecuada de los residuos ordinarios, mantenimiento de parques y zonas verdes, servicio de policía municipal y cualquier otro servicio municipal urbano o no urbano que se establezcan por ley, en el tanto se presten, aunque ellos no demuestren interés en tales servicios.

    En el caso específico de residuos ordinarios, se autoriza a las municipalidades a establecer el modelo tarifario que mejor se ajuste a la realidad de su cantón, siempre que este incluya los costos, así como las inversiones futuras necesarias para lograr una gestión integral de residuos en el municipio y cumplir las obligaciones establecidas en la Ley para la gestión integral de residuos, más un diez por ciento (10%) de utilidad para su desarrollo.  Se faculta a las municipalidades para establecer sistemas de tarifas diferenciadas, recargos u otros mecanismos de incentivos y sanciones, con el fin de promover que las personas usuarias separen, clasifiquen y entreguen adecuadamente sus residuos ordinarios, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 39 de la Ley para la gestión integral de residuos.

    Además, se cobrarán tasas por los servicios y el mantenimiento de parques, zonas verdes y sus respectivos servicios.  Los montos se fijarán tomando en consideración el costo efectivo de lo invertido por la municipalidad para mantener cada uno de los servicios urbanos. Dicho monto se incrementará en un diez por ciento (10%) de utilidad para su desarrollo; tal suma se cobrará proporcionalmente entre los contribuyentes del distrito, según el valor de la propiedad.  La municipalidad calculará cada tasa en forma anual y las cobrará en tractos trimestrales sobre saldo vencido.  La municipalidad queda autorizada para emanar el reglamento correspondiente, que norme en qué forma se procederá para organizar y cobrar cada tasa.” (lo resalto no es original).

            A partir de lo dispuesto en la norma, es claro que los propietarios de los bienes inmuebles ubicados dentro del cantón respectivo, se encuentran en la obligación de pagar a la Municipalidad respectiva la tasa de mantenimiento de parques y zonas verdes de carácter público que existen en cada cantón, para que con dichos recursos se les dé el adecuado mantenimiento a dichas áreas. 

En este tributo, como tasa que es (artículo 4 del Código de Normas y Procedimientos Tributarios), la prestación del servicio de mantenimiento de parques y zonas verdes por parte de la entidad municipal, puede ser realizada de forma efectiva o potencial, de suerte tal que los contribuyentes deben cumplir con la obligación independientemente que reciban o no directamente el servicio público en un área determinada.

            Ahora bien, la consulta planteada por la Municipalidad de Heredia se circunscribe a las áreas verdes que se encuentran dentro de los inmuebles sujetos al régimen de propiedad en condominio, las cuales no son otra cosa que zonas comunes del propio condominio, por lo que no se puede considerar zonas verdes públicas como tales. Precisamente, el Tribunal Contencioso Administrativo, Sección Tercera, en la resolución N° 840 de las 15:40 horas del 4 de marzo del 2010, definió que debemos entender como zonas verdes públicas, disponiendo:

“Por zonas verdes se tienen aquellas áreas resultantes de proyectos urbanísticos, que tiene su origen en la carga que se impone al urbanizador (o desarrollador) en el artículo 40 de la Ley de Planificación Urbana, de ceder "gratuitamente" a los entes municipales una porción de terreno -entre el cinco y el veinte por ciento del terreno que se dispone al proyecto-, para uso de las vías públicas, parques y facilidades comunales, cuyo costo se traslada al valor de las parcelas o lotes resultantes. Es así como "nominalmente" pertenecen a las municipalidades (en tanto ostentan la nuda propiedad del bien), pero que en sentido estricto se califican como bienes comunales, en tanto están destinadas al aprovechamiento vecinal, precisamente por cuanto su fundamento (constitucional), la dotación de los servicios mínimos del fenómeno de la urbanización -que a grosso modo implica la "creación de ciudades"-, según lo ha precisado de manera clara y precisa la Sala Constitucional en diversos pronunciamientos. La cesión gratuita a las municipalidades de terrenos a fraccionar o urbanizar, se hace para destinar en ellos ciertos servicios para la comunidad, como lo son las vías públicas y las zonas verdes, éstas últimas-que son las que nos interesan- se utilizarán para construir parques, jardines, centros educativos, zonas deportivas y de recreo”.

            Queda claro entonces, que las áreas comunes que son propiedad de cada condominio (artículo 9 y siguientes de la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio), no pueden ser consideradas como zonas verdes públicas, ya que las mismas pertenecen a los condóminos de forma proporcional, por lo que no solo se trata de bienes privados sino que además les correspondería a los condóminos darle el mantenimiento respectivo que ellos mismos decidan (artículos 10 y 13 de Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio).

            Es así como, no podemos considerar bajo ninguna circunstancia, que las áreas comunes que se encuentran en cada condominio y que son propiedad de cada condominio proporcionalmente, sean zonas verdes públicas sobre las cuales trata la tasa de mantenimiento que contiene el artículo 74 del Código Municipal, ya que las mismas no guardan las características de estas áreas.

            Ahora bien, a fin de no causar confusión respecto a la obligación de pago de la tasa de mantenimiento de parques y zonas verdes, es necesario precisar que si bien los propietarios sometidos al régimen de propiedad en condominio no deben pagar esta tasa sobre las áreas comunes propias de cada condominio, cada condómino, si debe pagar la tasa de mantenimiento de parques y zonas verdes, por cuanto serian un contribuyente más que está en posición de recibir el servicio de mantenimiento de parques y zonas verdes del cantón.

            Así las cosas, los propietarios de bienes inmuebles sujetos al régimen de propiedad en condominio, se encuentran en la obligación del pago de la tasa de mantenimiento de parques y zonas verdes, al igual que se cancelan todas las demás tasas contendidas en el artículo 74 del Código Municipal (alumbrado público, limpieza de vías públicas, recolección separada, transporte, valorización, tratamiento y disposición final adecuada de los residuos ordinarios, etc).

II.                CONCLUSIONES.

            De conformidad con lo expuesto, es criterio de la Procuraduría General de la República que:

1.                  El artículo 74 del Código Municipal establece una tasa a favor de las Municipalidades para el mantenimiento de parques y zonas verdes.

2.                  Las áreas comunes de los condominios no son zonas verdes públicas.

3.                  Los propietarios de bienes inmuebles sujetos al régimen de propiedad en condominio, se encuentran en la obligación del pago de la tasa de mantenimiento de parques y zonas verdes.

Atentamente;

Esteban Alvarado Quesada

Procurador

EAQ/gcc