22 de febrero de 2019

C- 053-2019                                             

Ingeniero

Olman Vargas Zeledón

Colegio Federado de Ingenieros y Arquitectos

Director Ejecutivo

Estimado señor:

            Con la aprobación del señor Procurador General de la República doy respuesta a su oficio DE-794-18-07 de  4 de julio de 2018.

            En el oficio DE-794-18-07 de 4 de julio de 2018 se nos comunica el acuerdo N° 23 de la Junta Directiva General del Colegio Federado de Ingenieros y Arquitectos, tomado en la sesión N.° 26-17/28-G.O mediante el cual se decide realizar formal consulta a la Procuraduría General en relación con el tema de los visados de planos de fraccionamientos frente a servidumbre. Particularmente se consulta si es conforme con el ordenamiento jurídico que se requiera visado de la Dirección de Urbanismo en el caso de  los planos de agrimensura de fraccionamientos de lotes frente a servidumbre que no sean para fines urbanísticos o para el supuesto de que  sean planos que corresponden a fraccionamientos simples también con frente a servidumbre.

            Conforme con lo que prescribe el artículo 4 de la Ley Orgánica de la Procuraduría General de la República, se adjuntó el criterio de la Asesoría Legal Institucional, oficio 019-2018-AL-LA,  el concluye indicando que no todo plano de fraccionamiento requiere el visado de la Dirección de Urbanismo.

            Por cuanto el objeto de la consulta hecha por el Colegio Federado de Ingenieros y Arquitectos trata de cuestiones que afectarían directamente las competencias del Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo, se decidió otorgar, mediante oficio ADPB-363-2019 de 16 de enero de 2019, audiencia a dicho instituto para que en el plazo de octavo día, rindiera su criterio institucional.

            Por oficio CGG-54-2018 (sic) de 24 de enero de 2019, la Gerencia General nos trasladó el oficio DU-007-01-2019, suscrito tanto por el Jefe del Departamento de Urbanismo como por el jefe de la Asesoría Legal, y en el cual se indica que, en su criterio, la Dirección de Urbanismo tiene competencia para visar los planos de fraccionamientos con frente a servidumbre de paso siempre que dichos fraccionamientos tengan fines urbanísticos, pero señalan también si el fraccionamiento es simple, aquella Dirección no tiene la potestad de visar los respectivos planos.

            Con el objeto de atender la consulta planteada, se ha estimado oportuno abordar  los siguientes puntos: a. La Dirección de Urbanismo es competente para visar los planos de los fraccionamientos con fines urbanísticos y que tengan por frente una servidumbre, b. La Dirección de Urbanismo no tiene competencia para visar los planos de los fraccionamientos simples que tengan por frente una servidumbre.

A.    LA DIRECCIÓN DE URBANISMO ES COMPETENTE PARA VISAR LOS PLANOS DE LOS FRACCIONAMIENTOS CON FINES URBANÍSTICOS Y QUE TENGAN POR FRENTE UNA SERVIDUMBRE.

            El artículo 10.2 de la Ley de Planificación Urbana, N.° 4240 de 15 de setiembre de 1968, ha establecido que corresponde a la Dirección de Urbanismo - que es órgano del Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo-, examinar y visar, en forma ineludible, los planos correspondientes a proyectos de urbanización o de fraccionamiento para efectos de urbanización, previamente a su aprobación municipal.  Esta atribución es parte de la denominada función de control urbanístico de la Dirección de Urbanismo (Ver dictámenes C-56-1993 de 27 de abril de 1993, C-219-2013 de 14 de octubre de 2013 y la  Opinión Jurídica OJ-62-2000 de 9 de junio de 2000)

            El alcance del artículo 10 de la Ley de Planificación Urbana ha sido entendido en el sentido de que la Dirección de Urbanismo tiene la potestad de visar planos de proyectos de urbanizaciones y fraccionamientos para efectos de urbanizar. (Ver dictámenes C-66-2002 de 4 de marzo de 2002, C-257-2002 de 26 de setiembre de 2002, C-257-2003 de 27 de agosto de 2003, C-380-2003 de 2 de diciembre de 2003, C-52-2006 de 14 de febrero de 2006, C-307-2017 de 13 de diciembre de 2017 y  las opiniones jurídicas OJ-154-2002 de 6 de noviembre de 2002, y OJ-001-2005 de 12 de enero de 2005)

            Ahora bien, ya en el dictamen C-235-1986 de 18 de setiembre de 1986; y en análisis del artículo 1.9 del Reglamento para el Control Nacional de Fraccionamientos y Urbanizaciones, Nº 3391 de 13 de diciembre de 1982; se ha indicado que debe distinguirse entre un fraccionamiento simple y un fraccionamiento para fines urbanísticos. De acuerdo con aquel dictamen,  la diferencia entre ambos conceptos radica en el hecho de que en  el fraccionamiento simple, en contraposición del denominado "para efectos de urbanización", no se da la apertura de calles, pues las parcelas resultantes del mismo tienen ya acceso a una vía pública "existente", mientras que en la urbanización o en el fraccionamiento para efectos de urbanización, se requiere o  precisa la apertura de vías públicas y demás servicios.

            Cabe advertir que también en el dictamen C-206-2017 de 12 de setiembre de 2017, se indicó que  el fraccionamiento con fines urbanísticos se distingue por que en tal caso, se  requiere proveerlos de calles, áreas verdes, facilidades comunales, servicios necesarios para su uso y disfrute.  Así, cuando se requieran obras para habilitar el ingreso con accesos y vías, y servicios diversos, no hay un simple fraccionamiento, sino un proyecto residencial.

            En este sentido,  el artículo II.2.1 del mismo Reglamento para el Control Nacional de Fraccionamientos y Urbanizaciones, establece expresamente que todos los lotes o parcelas resultantes de un fraccionamiento deben tener acceso directo a una vía pública. No obstante, la misma norma   permite que en casos calificados, el Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo y las Municipalidades, admitan que dichos lotes tengan más bien acceso a una servidumbre de paso. Así la norma dispone que en tales casos excepcionales, la servidumbre se aceptará en terrenos especiales en que por su ubicación o dimensión se demuestre que es imposible fraccionar con acceso adecuado a vías públicas existentes, utilizándose preferentemente para casos en que ya existan viviendas en el lote. De acuerdo con el artículo II.1.2.1, el fraccionamiento mediante servidumbres de paso debe autorizarse solo para lotes de vivienda unifamiliar. De conformidad con el artículo II.2.1.5, en caso del fraccionamiento frente a servidumbre de paso, la entrada a los lotes debe ser considerada servidumbre de paso común, y en todo momento, para cualquier autoridad o funcionario de las entidades encargadas de prestar servicios públicos, así como de aquellos que les corresponde el control urbanístico, municipal, de seguridad pública, salud, bomberos y cualquier otro similar.

            Es decir que nuestro ordenamiento jurídico admite, por vía excepcional, la posibilidad de un fraccionamiento para fines urbanístico en el cual los lotes, por su ubicación o dimensión, tengan frente, sin embargo, a una servidumbre de paso que servirá como paso común para los servicios públicos y el ingreso de funcionarios para ejercer sus correspondientes competencias.

            Luego, en el dictamen C-258-2017 de 9 de noviembre de 2017 se acotó que corresponde a la Dirección de Urbanismo visar los planos de aquellos fraccionamientos con fines urbanos que tengan por frente la  servidumbre de paso. Se transcribe en lo conducente el dictamen C-258-2017:

Por ende, se reitera que corresponde a la Dirección de Urbanismo del INVU examinar y visar los planos de fraccionamientos con fines urbanísticos, en forma previa al visado municipal, ello inclusive en los supuestos del numeral II.2.1 del Reglamento para el control nacional de fraccionamientos y urbanizaciones del INVU, respecto de los fraccionamientos excepcionalmente autorizados mediante servidumbre de paso.

B. LA DIRECCIÓN DE URBANISMO NO TIENE COMPETENCIA PARA VISAR LOS PLANOS DE LOS FRACCIONAMIENTOS SIMPLES QUE TENGAN POR FRENTE UNA SERVIDUMBRE.

            Debe insistirse, pues, en que la Dirección de Urbanismo del Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo es competente para visar los  planos de agrimensura  de proyectos de urbanizaciones y fraccionamientos para efectos de urbanizar, lo que incluye, por vía de excepción,  el visado de los planos de aquellos fraccionamientos con fines urbanísticos que tengan por frente una  servidumbre de paso.

            No obstante, se impone precisar que, en definitiva, la Ley, específicamente el artículo 10 de la Ley de Planificación Urbana,  no le ha otorgado de la Dirección de Urbanismo ninguna potestad para visar los planos de fraccionamientos que no tengan fines urbanísticos aunque éstos tengan por frente a una servidumbre de paso.

            En este sentido, debe advertirse que el artículo II.2.1.6 Reglamento para el Control Nacional de Fraccionamientos y Urbanizaciones – reformado por acuerdo del Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo en sesión de Junta Directiva N° 5281 de 28 de mayo de 2003, publicado en La Gaceta 107 de 05 de junio de 2003 –ha establecido la posibilidad de permitir segregaciones de parcelas con frente a servidumbres especiales y que tengan más bien fines agropecuarios o forestales. De acuerdo con la norma de cita, las porciones de dichos fraccionamientos deben ser iguales o mayores a los 5000 metros cuadrados y los planos de dichas segregaciones deben indicar que dichos terrenos tendrán un uso agrícola, pecuario o forestal. Las construcciones de vivienda y demás instalaciones y estructuras que se realicen en dichas propiedades quedan sujetas a un máximo del 15% en área de cobertura. Se transcribe el artículo en comentario:

Artículo II.2.1.6. Para fines agrícolas, pecuarios y forestales se podrán permitir segregaciones de parcelas con frente a servidumbres especiales, que en adelante se denominarán agrícolas y forestales, las porciones resultantes deberán ser iguales o mayores a los 5 000 m2, en estos casos los planos individuales deben indicar "uso agrícola", "uso pecuario"; o "uso forestal", según corresponda. Las construcciones de vivienda y demás instalaciones y estructuras quedan sujetas a un máximo del 15% en área de cobertura.

Las servidumbres reguladas en este artículo serán de un ancho mínimo de 7 metros y deberán estar dentro de las parcelas en forma total o en partes proporcionales.

            Luego, es claro que tratándose de fraccionamientos con fines agropecuarios o forestales, los correspondientes planos no deben ser visados por la Dirección de Urbanismo.

C.    CONCLUSION

            Con fundamento en lo expuesto, se concluye que  la Dirección de Urbanismo del Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo es competente para visar los  planos de agrimensura  de proyectos de urbanizaciones y fraccionamientos para efectos de urbanizar, lo que incluye, por vía de excepción,  el visado de los planos de aquellos fraccionamientos con fines urbanísticos que tengan por frente una  servidumbre de paso. No obstante, dicha Dirección de Urbanismo carece de la potestad para visar los planos de fraccionamientos que no tengan un fin urbanístico, sea que fuere agropecuario o forestal, aunque éstos tengan por frente a una servidumbre de paso.

                                                                  Atento se suscribe;

                                                                  Jorge Andrés Oviedo Álvarez               

                                                                       Procurador Adjunto

Cc: Sr Marco Hidalgo Zúñiga Gerencia General Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo

JAOA/dsa