C - 190 - 90

13 de noviembre de 1990

Señor

Guillermo Rodríguez Jiménez

Ejecutivo Municipal

Municipalidad de Heredia

Estimado señor:

Con la aprobación del señor Procurador General Adjunto, me refiero a su consulta planteada mediante oficio de 28 de agosto del año en curso, de la cual, a nuestra solicitud de fecha 10 de setiembre, se remitió el criterio del Departamento Legal el 17 de octubre de este año.

PROBLEMA PLANTEADO

El Concejo Municipal no se encuentra de acuerdo con la fijación de alquileres de los tramos del Mercado Municipal de Heredia que realizó el anterior Consejo Municipal por considerarlos muy elevados. En vista de lo anterior, solicita que se les autorice para efectuar una renegociación con dichos inquilinos fuera de los plazos establecidos en la Ley 7027.

ANALISIS DEL CASO Y CONCLUSION

En primer término debemos manifestar que esta Procuraduría carece de competencia para autorizarlos a renegociar con los inquilinos del Mercado Municipal. Sin embargo, nos permitiremos hacer las siguientes observaciones.

La Ley 7027 de 4 de abril de 1986 establece la forma en que las Municipalidades fijarán las tarifas por el arrendamiento de locales, tramos y puestos de los mercados municipales. En lo que nos interesa, el artículo 4º indica:

"La municipalidad respectiva comunicará la recalificación de alquileres a cada inquilino, mediante nota certificada, y le otorgará un plazo de hasta treinta días hábiles, después de recibido el comunicado, para que manifieste si acepta el nuevo alquiler fijado u opta por dejar el local, puesto o tramo municipal. En caso de respuesta afirmativa, el alquiler se tendrá por prorrogado, por el término de cinco años, sin necesidad de remate ni licitación. Por igual procedimiento se renovarán los contratos y recalificaciones cada cinco años, sin que el alquiler pueda variarse durante lavigencia de los contratos o recalificaciones, salvo convenio especial, pactado en el contrato por ambas partes. Dentro de los primeros quince días de los treinta señalados en este artículo, el inquilino disconforme tendrá derecho a apelar, ante el concejo municipal, el alquiler que se le haya fijado. El concejo deberá resolver la apelación en los siguientes quince días, con lo que se dará por agotada la vía administrativa."

De acuerdo con lo dispuesto en el artículo anteriormente transcrito, en lo que nos interesa, el alquiler no puede variarse durante la vigencia de los contratos, o recalificaciones, salvo convenio especial, pactado en el contrato, por ambas partes.

Si no existe convenio especial entre las partes, entonces, el principio que regiría la materia, sería el que no se puede variar el alquiler durante la vigencia de los contratos o recalificiones.

Lo anterior, en virtud del principio de legalidad contemplado en los artículos 11 de la Constitución Política y 11 y 13 de la Ley General de la Administración Pública, de acuerdo con el cual "...la Administración habrá de someterse no sólo a la ley, sino a todo el bloque de legalidad" (Rafael Entrena Cuesta, Curso de Derecho Administrativo, Editorial TECNOS, pág. 162).

El tratadista nacional, Lic. Eduardo Ortíz Ortíz comenta la siguiente en torno al principio de legalidad.

"Puede decirse que hoy el principio de legalidad prescribe que todo acto o comportamiento Administrativo debe estar sometido a una autorización previa del ordenamiento, salvo que resulte evidente que se trata de una actividad privada, regulada por el derecho civil o mercantil en virtud de un voluntario sometimiento de la Administración misma. De este modo no sólo los actos de imperio (que crean, modifican o extinguen derechos y obligaciones del particular frente al Estado) sino también los actos de organización y trámite del mundo interior de la Administración (que ponen los medios necesarios para que el acto principal se realice) lo mismo que los llamados actos de gobierno (de explicación posterior) entran dentro del ámbito de aplicación de este principio. Todo acto o comportamiento del Estado debe estar autorizado previamente, salvo que sea de índole privada. (Eduardo Ortíz Ortíz,Tesis de Derecho Administrativo, pág. 5).

Tenemos entonces, que el único medio para que se pueda modificar el precio de alquiler de los tramos del mercado, sería la existencia de razones por las cuales se pueda revocar o anular (según sea el caso), el acto administrativo por medio del cual se fijó el precio del alquiler, utilizando para ello los medios que la Ley General de la Administración Pública regula (Adjunto fotocopia del Dictamen C-115-90 de 23 de julio del año en curso, en el cual se indica las razones y la forma por las cuales se pueden revocar los actos administrativos).

Ya en una oportunidad la Sección Segunda del Tribunal Superior Contencioso Administrativo ( Resolución Nº 473 de 9 de setiembre de 1982), entró a conocer una impugnación de fijación de arrendamientos de locales municipales, a través de un juicio especial tributario, lo cual se nos indica que es posible impugnar el acto administrativo de fijación del arrendamiento de locales municipales y también modificarlo por los medios que la ley otorga.

Ahora bien, si lo que se pretende es modificar los contratos, entonces sería de aplicación el Reglamento de Contratación Administrativa.

Con las consideraciones anteriores, lo que se pretende es orientar a la Municipalidad sobre los lineamientos que rigen esta materia, por carecer esta Procuraduría de competencia para autorizarla a efectuar una renegociación fuera de los plazos establecidos por Ley, con los inquilinos del Mercado Municipal de Heredia.

Sin otro en particular, se despide de usted muy atentamente,

Licda. Ana Lorena Brenes Esquivel

PROCURADORA ADJUNTA