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Ficha del Pronunciamiento
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Texto Dictamen 266
 
  Dictamen : 266 del 20/11/1980   

DIVERSOS ASPECTOS SOBRE LA INSTITUCION JURIDICA


DEL CORREDOR DE BIENES RAICES


C-266-80


San José, 20 de noviembre de 1980


Señora


Licda. María Tersa Solís de Muñoz


Directora de la División de Asuntos Jurídicos


del Ministerio de Economía, Industria y Comercio.


Estimada señora:


Con la aprobación del señor Subprocurador General de la República,


me permito dar respuesta a su atento oficio Nº DAJ 281-80 de 7 de octubre


del año en curso, en el cual consulta varios puntos acerca de la


situación jurídica en que se encuentra el Corredor de Bienes Raíces que


actúa con licencia en relación con el que no la tiene, y si son


innecesarios los Decretos Ejecutivos números 5597-MEIC y 9304-MEIC (de 17


de diciembre de 1975 y de 7 de noviembre de 1978, respectivamente,


agregamos nosotros).


Se cuestiona además que dichos decretos no pueden establecer


sanciones a aquellas personas que ejercen la correduría de bienes raíces


sin estar autorizados para ello, de conformidad con lo reglado en el


artículo 124 de la Ley General de la Administración Pública y del


principio de reserva de ley, pese a que esto lo que pretende la Cámara


Costarricense de Bienes Raíces, la cual sugiere que se remita al artículo


304 del Código Penal para tales efectos.


Al respecto, solicita que se le aclaren varias preguntas concretas


que en el mismo orden que fueron planteadas, pasamos a contestar:


1.-¿Son intrascendentes desde el punto de vista legal los


decretos Nº 5597-MEIC y Nº 9304-MEIC? (de 17 de diciembre de


1975 y de 7 de noviembre de 1978, respectivamente, aclaramos


nosotros).


Cabe apuntar al respecto, que las restricciones establecidas en


dichos decretos, no podrían entenderse como limitativas a la libertad de


comercio que consagra la Constitución Política en su artículo 46, toda


vez que éstos no configuran una acción monopolística ni un


aprovechamiento exclusivo de privilegio, habida cuenta de que cualquier


persona, libremente, podría llegar al ejercicio de esa actividad siempre


que llene los requisitos allí establecidos. Sea, que no violentan la


prohibición del establecimiento de monopolios particulares (ver en este


sentido Acuerdo de la Corte Plena tomando en sesión extraordinaria Nº 49


de 25 de agosto de 1955, cit. en Boletín Judicial del 6 de octubre de ese


mismo año).


Pero por otra parte, el artículo 56 de nuestra Constitución Política


garantiza la libertad de trabajo a título de principio general, el cual


en sí mismo considerado, no es irrestricto sino que puede ser reglado.


Este tipo de restricciones, conforman un régimen jurídico que está


reservado a la ley, en virtud de que el principio de "reserva legal" (que


excluye el de "reserva de reglamento") está claramente establecido en el


artículo 19 de la Ley General de la Administración Pública de la


siguiente manera:


"Artículo 19.-


1.-El régimen jurídico de los derechos constitucionales estará


reservado a la ley, sin perjuicio de los reglamentos


ejecutivos correspondientes.


2.-Quedan prohibidos los reglamentos autónomos en esta


materia.


De lo anterior podemos colegir que los referidos Decretos Ejecutivos


Nº 5597 y Nº 9304 ya citados, podrían virtualmente oponerse al


ordenamiento jurídico, pero no obstante lo cual, mientras ello no se


declare así o se deroguen, deben ser aplicadas por cuanto están vigentes.


2.-¿Puede el Corredor Jurado realizar todo tipo de negocios o actos


mercantiles y en específico la correduría de bienes raíces?


"El corredor o mediador desempeña una pura actividad de aproximación


de los futuros contratantes: su finalidad es la conclusión de contratos


entre otras personas, por lo cual recibe una remuneración. La actividad


del corredor corresponde al estado de los contratos y conversaciones


preliminares (generación del contrato, el cual se realiza más tarde por


obra de las partes mismas. El puro corredor es simplemente un mediador y


por tanto queda fuera del contrato resultante de su actividad. Luego, no


obra como un representante de ninguno de los intermediarios, ni directa


ni indirectamente.


...Las leyes mercantiles..., han instituido una modalidad de


corredor con funciones especialmente atribuidas de Perito Comercial y


Fedatario Público, bajo el nombre de Corredor Jurado..., cuyo cargo se


refiere generalmente luego de recibirse pruebas, por la autoridad estatal


correspondiente de que el interesado tiene las cualidades éticas y


profesionales requeridas... Las leyes mercantiles, por lo general, se


ocupan con más detalle del Corredor Público, puesto que es funcionario y


dejan las relaciones jurídicas del corredor privado a la libre


contratación de las partes, o dictan unas pocas disposiciones tan sólo


para hacer extensivas a ésta las normas establecidas para el corredor


público, en cuanto a su función propiamente mediadora (aclara esta


Procuraduría que nuestro Código de Comercio no los regula).


Kosolsky, Boris y Torrealba, Octavio, Curso de Derecho Mercantil,


Tomo I., páginas 279-80 - Litografía Lehmann, San José).


El Código de Comercio, define esta figura en el artículo 296, al


establecer:


"Artículo 296.-Corredor Jurado es un agente auxiliar de


comercio con cuya intervención se pueden proponer, ajustar y


probar los contratos mercantiles dentro de las limitaciones


que las leyes establecen".


Las únicas limitaciones a que hace referencia la norma transcrita,


son las que provengan de la ley. El campo de acción del Corredor Jurado


es muy amplio, su actividad (explicada en el texto transcrito


anteriormente) se extiende a cualquier tipo de contratos mercantiles que


se celebren, incluyendo la correduría de bienes raíces, toda vez que esta


última actividad no se encuentra regulada por ley sino por la vía del


decreto ejecutivo, que tiene una menor jerarquía que aquélla.


Debe anotarse además, que el Corredor Jurado es un auxiliar de


comercio debidamente autorizado por el Poder Ejecutivo para ejercer su


actividad que, por disposición de una ley (el Código de Comercio), tiene


dos funciones que especialmente se le atribuyen en los artículos 306,


431, inciso b) y 311 del mismo cuerpo de leyes, que son la de Fedatario


Público y la de Perito Comercial, razones estas por las cuales se


justifica que su actividad esté regula en la forma en que lo hace el


citado Código y el Reglamento Nº 43 de 16 de setiembre de 1974


(Reglamento de Corredores Jurados).


3.-Es necesario modificar las normas del Código de Comercio y el


Reglamento Nº 23 sobre el Corredor Jurado (Decreto Ejecutivo Nº 43 de 16


de setiembre de 1974 Reglamento de Corredores Jurados), aclara esta


Procuraduría -o en su defecto- ¿es posible incluir un régimen de


sanciones en el decreto Nº 5597-MEIC y los efectos a los que da origen?


La propuesta de la Cámara Costarricense de Bienes Raíces a que


usted hace referencia, para que se establezca una norma de


sanciones a aquellas personas que ejerzan la correduría de bienes


inmuebles sin estar autorizadas para ello, remitiéndose al Código


Penal, sería improcedente en razón de lo expuesto en la


contestación a las dos preguntas anteriores.


En todo caso, no es por al vía del Decreto Ejecutivo que se


podría establecer dicho régimen, toda vez que para aplicarlo


requerirá -según lo consigna expresamente el artículo 39 de nuestra


Carta Magna- de la tipificación en una ley de un "delito,


cuasidelito o falta". (Léase, actualmente, "contravención").


Debe, además, tomarse en cuenta que el artículo 304 del Código


Penal no sería de aplicación, toda vez que éste lo que hace es


reglar las circunstancias agravantes de los ilícitos de Atentado


y de Resistencia, que forman parte del Título XIII, referente a los


Delitos contra al Autoridad Pública.


Por otra parte, parece conveniente agregar que aquellas


personas que no sean corredores jurados, no pueden dedicarse


habitualmente al corretaje de bienes raíces, si previamente no se


encuentran debidamente autorizados para ello de conformidad con lo


reglado en los Decretos Ejecutivos Nº 5597-MEIC y Nº 9304-MEIC


tantas veces citados.


Además de lo anterior, con fundamento en las razones expuestas


en este dictamen y jurídicamente no es posible incluir dentro de


una reforma al Decreto Ejecutivo Nº 5597-MEIC de 17 de diciembre


de 1975 cualquier otra clase de sanciones, como por ejemplo las que


prevé para el Corredor Jurado el artículo 313 del Código de


Comercio.


Finalmente, el punto de vista de la necesidad de reformar el


actual Código de Comercio y el Reglamento Nº 43 de 16 de setiembre


de 1974 (Reglamento de Corredores Jurados) sería fruto de una


decisión que no compete conocer a esta Procuraduría.


4.-¿Si los decretos Nº 5597-MEIC y Nº 9304-MEIC son


improcedentes, los corredores de bienes raíces deben ampararse


y adecuarse a lo que dispone el Código de Comercio (Corredores


Jurados) y las posteriores diligencias deberán tramitarse a


través de las referidas disposiciones, quedando fuera el


Ministerio de Economía, Industria y Comercio?


Acerca de esta última pregunta formulada por usted,


consideramos que ya fue contestada en nuestra respuesta Nº 1


anterior, en el sentido de que los referidos Decretos Ejecutivos


Nº 5597-MEIC y Nº 9304-MEIC deben seguirse aplicando por el


Ministerio de Economía Judicial no declare su inaplicabilidad para


un caso concreto, como resultado de un recurso de


inconstitucionalidad o los anulare por presunta ilegalidad en un


proceso contencioso-administrativo.


De usted muy atentamente,


Lic. Serafín Saravia Prado


Procurador Auxiliar


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