C-073-87

San José, 2 de abril de 1987

Señor

Carlos A. Solano Soto

Ejecutivo Municipal

Municipalidad de Garabito

S.     O.

Estimado señor:

            Con aprobación del señor Procurador General de la República, respondo su oficio del tres de marzo último, en el cual nos consulta varias dudas sobre la aplicación de la Ley de Planificación Urbana y  su Reglamento, siguiendo el orden en que usted las plantea. Señala que como la Municipalidad de Garabito no cuenta con un Reglamento de Fraccionamientos, utiliza el del INVU, conclusión que se ajusta a lo dispuesto en el Transitorio II de la Ley.

PRIMERA PREGUNTA:

Incluye el artículo 40 de la Ley de Planificación los fraccionamientos en áreas rurales donde se va a construir posteriormente para viviendas?

La respuesta afirmativa está implícita en el párrafo inicial del propio artículo:

"Todo fraccionador de terrenos situados fuera del cuadrante de las ciudades y todo urbanizador cederá gratuitamente al uso público tanto las áreas destinadas a vías como las correspondientes a parque y facilidades comunales; lo que cederá por los dos conceptos últimos se determinará en el respectivo reglamento mediante la fijación de porcentaje del área total a fraccionar o urbanizar, que podrán fluctuar entre cinco por ciento a un veinte por ciento, según el tamaño promedio de los lotes, el uso que se pretende dar al terreno y las normas al respecto dictadas por el INVU."

Con lo que se ve que los únicos fraccionamientos que excluye la Ley son los de terrenos dentro del cuadrante de las ciudades, porque en ellos ya los usos se encuentran establecidos y se han generado los servicios públicos y comunales a que hace referencia el artículo. Interesa al legislador que en los fraccionamientos o urbanizaciones que conformarán nuevos centros de población se dejen esas áreas de uso público.

Complementa las normas las definiciones de los términos "Fraccionamientos" y "Urbanización" dadas por el artículo 1º, sin salvedad geográfica alguna, y los controles cruzados (notarial y de instituciones públicas) previsto en los ordinales 33 y 34, tendientes a evitar que las segregaciones en distritos urbanos y demás áreas sujetas a control urbanístico (sitios de mayor densidad o expectación) escapen de las regulaciones de la ley.

Resumiendo, el artículo 40 de la Ley de Planificación Urbana incluye los fraccionamientos, de áreas rurales donde se va a construir viviendas posteriormente.

SEGUNDA PREGUNTA:

¿Es legal aplicar lo estipulado en el Capítulo II.3 y II 3.2 del Reglamento sobre Fraccionamiento del INVU en los simples fraccionamientos, tanto del área urbana como rural?

RESPUESTA: Sí, salvo en los cuadrantes de las ciudades y los predios agrarios que se enumerarán al responder la cuarta pregunta. Es consecuencia de la respuesta anterior y de las siguientes consideraciones:

El artículo II. 3 estatuye: "Todo fraccionador de terrenos cederá gratuitamente para áreas verde y equipamiento urbano un10% (diez por ciento) del área, sin restricciones, excepto cuando del fraccionamiento sólo resulten parcelas con áreas no menores a 5 ha y su uso, que conste en el plano, sea agropecuario".

Como puede apreciarse, el numeral es acorde con la Ley de Planificación Urbana, que en el artículo 40, transcrito líneas atrás, impone a todo fraccionador de terrenos situados fuera del cuadrante de las ciudades (así debe interpretarse el del Reglamento, a tono con el principio de hermenéutica jurídica) la obligación de entregar gratuitamente al uso público las áreas de vías, parques y facilidades comunales, reservando al Reglamento su fijación porcentual, entre un cinco y un veinte por ciento. "Áreas verdes" son los espacios libres, enzacatados o arborizados, de uso público comunal, destinados a la recreación y ornamentación de la comunidad; concepto que se enmarca en el de Parque: "área de uso público con fines de recreación, descanso y ornamentación para la comunidad" (Glosario de Términos de Urbanismo y Construcción INVU. 1984, págs 12 y 71).

            Encaja en la noción de equipamientos urbanos la de facilidades comunales, sean, espacios dedicados al uso público, aparte de calles y carreteras, con propósitos educativos, de salud, culto, recreación, beneficencia y similares, (artículo 1.9 del Reglamento; voz "Áreas Comunales"). En teoría, los servicios comunales necesarios para el bienestar de sus habitantes se agrupan, por sus funciones, en:

"1. Equipamiento Educativo (kinder, escuelas primarias, centros de capacitación, etc.).

2. Equipamiento de actividades, socioculturales y de culto (sala de uso múltiple, teatro de fiesta de juegos infantiles, iglesia parroquial, etc.).

3. Equipamiento comercial y de servicios (tiendas, comercio,mercados, supermercados, talleres de reparación, etc.).

4. Equipamiento de Salud (guardería infantil, centro de salud y similares).

5. Equipamiento de administración y otros servicios (caseta de policía, teléfono público, correo y telégrafos, oficinas de acción comunal, etc.).

6. Equipamiento deportivo, (zonas verdes, canchas de juegos, parques infantiles, etc.)." (Glosario de Términos de Urbanismo y Construcción, págs. 7 y 8). Ver relación de los artículos III.3.6. 3.3 y III 3.6.3 del Reglamento.

El II. 3 exceptúa del traspaso gratuito a áreas públicas las segregaciones con parcelas resultantes mayores a cinco hectáreas, de explotación agropecuaria, cuando se advierte en los planos, "por considerarse que en estos casos no interesan al uso urbano" (artículo 2.1. 1). En las que produzcan porciones de superficies menores, existe, en principio, una presunción legal del ulterior destino urbano, a efecto de evitar que se burlen las obligaciones urbanísticas consignadas.

También es concorde con los artículos 40 y 41 de la Ley, el art. II.3.2 del Reglamento: (Los espacios para servicios particulares son negociables; no están comprendidos en los de cesión gratuita y usualmente el fraccionador o urbanizador los vende). "Todas las áreas de uso público deberán ser traspasadas a favor del dominio municipal. No obstante, cuando éstas sean menores de 250 m, el fraccionador deberá cancelar a la municipalidad, en dinero, el valor equivalente, dentro del plazo que se le fije. En áreas mayores a los 250 m la cesión de las áreas públicas se dará en el sitio, pudiendo sin embargo, ser negociada a juicio de la Municipalidad, previa consulta al INVU y a la Contraloría."

El artículo 40 de la Ley, último párrafo, señala: "Hecha la excepción de los derechos de vía para carretera que se han de ceder al Estado, conforme a lo antes dispuesto, las demás áreas de uso público deberán ser traspasadas a favor del dominio municipal." Y el 41 dice:

"Cuando el sitio a urbanizar no precise el porcentaje de terreno que para destinos públicos señala el artículo anterior, según pronunciamiento municipal, deberá entonces el urbanizador cancelar en dinero el valor equivalente del indicado porcentaje, dentro del plazo que se le fije, que no será mayor de cinco años. La equivalencia se calculará a precio de terreno no urbanizado.

Las sumas que perciba el municipio por el concepto indicado y por el de ventas de lotes cedidos por los urbanizadores, serán destinadas exclusivamente a la adquisición y mantenimiento de terrenos para uso público en sectores donde éstos hagan falta".

La convertibilidad a colones (diez por ciento del valor real del terreno a ceder) en lotes de escaso tamaño, no aptos para proporcionar los servicios públicos, implica una compensación equivalente de la prestación, en virtud de las circunstancias.

TERCERA PREGUNTA:

¿Es aplicable ese capítulo del Reglamento a una segregación que se haga para agrandar la propiedad adyacente?

RESPUESTA: No; siempre que conste en el plano, por cuanto en tal hipótesis no habría modificación del número de inmuebles o nuevas propiedades que justifiquen mayor demanda de servicios públicos. Simplemente un predio crece en el tanto que otro decrece. La Ley de Planificación entiende por "Fraccionamiento" la división de cualquier fundo, con el fin de traspasar o utilizar en forma separada las parcelas resultantes (artículo 1º), y al no originar la operación de mérito una nueva parcela, autónoma, no puede hablarse de fraccionamiento en sentido técnico.

CUARTA PREGUNTA:

¿Sería aplicable en un fraccionamiento con fines hereditarios del que se originen parcelas menores de cinco hectáreas?

RESPUESTA: Con relación a segregaciones agrícolas que tengan acceso a través de servidumbre, el INVU, basado en la facultad que le otorga el Transitorio II de la Ley de Planificación Urbana para el control efectivo de fraccionamiento y urbanizaciones, adaptó el Reglamento para el Control Nacional de Fraccionamientos a las normas contenidas en el Plan Nacional de Desarrollo Urbano "Gran Área Metropolitana", por estimar que se habían demostrado útiles, agregándole, mediante Acuerdo de Junta Directiva Nº 3522, sesión del 9 de abril de 1984, artículo 1º (publicado en La Gaceta Nº 96 de 21 de mayo de 1984), un párrafo en el Capítulo II, aparte II.2.1.5, que dice:

"Para fines agrícolas se podrán permitir segregaciones con frente a servidumbres o campos privados en porciones resultantes menores de cinco hectáreas. En estos casos, el tamaño de la segregación mínima permitida será el que determine el Ministerio de Agricultura y Ganadería considerando la parcela productiva mínima".

            Igualmente, añadió un párrafo más el artículo III.3.2.5:

"En lotes para uso agrícola el fondo del lote no será mayor de diez veces el frente".

En consecuencia, sólo es factible hacer fraccionamientos (hereditarios o por cualquier causa) frente a servidumbres o caminos, con fines agrícolas, de los que resulten parcelas menores a cinco hectáreas y dimensiones de fondo descritas (apropiadas para su explotación económica), cuando formen una unidad mínima productiva (aprovechamiento racional que asegure la subsistencia familiar). En este supuesto, previo a aprobarse la división por el INVU, es preciso obtener la constancia del Ministerio de Agricultura (Dirección de Investigaciones Agrícolas) de que el lote desmembrado constituye una parcela mínima de producción, conforme al tipo de cultivo o actividad a desarrollar.

QUINTA PREGUNTA:

¿En ventas de parcelas de área rural que oscilen entre los 500 m y 40,000 m, principalmente para fines de recreo, y en las que quizá se construirá una o dos viviendas?

RESPUESTA: Las subdivisiones que sugiere la pregunta deberán supeditarse a las prescripciones de la Ley de Planificación Urbana y del Reglamento para el Control Nacional de Fraccionamientos y Urbanizaciones porque si el designio de propietario es fraccionar el inmueble con fines turísticos o de recreo el uso puede considerarse urbano, en atención a la infraestructura técnica (agua, luz, drenajes, calles y similares) y de servicios que demandará, dependiendo de los existentes en la zona, lo que habrá de revisarse en cada caso.

Cuando el lote resultante se dedicará a la agricultura (o ganadería), en el respectivo plano se consigna ese destino y no el de construcción.

COMENTARIO FINAL:

Anota, para concluir, que la mayoría del área rural del cantón de Garabito es zona costera, y que se presta para la venta de lotes con fincas de recreo. Precisamente, por ser habitual el interés en realizar desarrollos urbanísticos en las zonas costeras, el INVU, a los efectos de los artículos 33 y 34 de la Ley de Planificación Urbana, y en uso de las facultades que le confiere el Transitorio II de dicha Ley, declaró distritos urbanos o áreas sujetas a control urbanístico todos los lugares donde hay playas, en la inteligencia de permitir a las Municipalidades llevar una estricta supervisión de las segregaciones de parcelas en esos sectores, cuidando de que con las mismas no se soslayen las obligaciones propias de fraccionamientos urbanos y deriven a las Municipalidades gastos innecesarios de instalación de áreas públicas que el propietario de la finca madre debió dejar. (Ver Acuerdos de la Junta Directiva del INVU publicados en Las Gacetas números 43 del 4/3/75, 106 del 3/6/76, 118 del 22/6/76, 12 del 14/6/77 y 239 del 19/12/79). En todos ellos Jacó (hoy Garabito) figura como distrito urbano. Huelga decir que una Ley adicional: la de Jurisdicción Agraria, excluye el concepto de tierras rústicas las que hubieren sido declaradas como zonas urbanas o que estén destinadas a la ejecución de desarrollos urbanos (artículo 4º).

De usted, atentamente,

Lic. José Joaquín Barahona Vargas

Procurador Agrario y Ambiental 

JJBV/gvv