24 de mayo de 2018

C-114-2018

 

Señor

Gilberth Jiménez Siles

Alcalde

Municipalidad de Desamparados

 

 

Estimado señor:

 

Con la aprobación del señor Procurador General de la República, damos respuesta a su oficio No. DA-460-2015, mediante el cual solicita nuestro criterio jurídico sobre la aplicación del artículo 40 de la Ley de Planificación Urbana (No. 4240 de 15 de noviembre de 1968).

 

Se nos pide establecer si es posible aplicar el artículo 40 de la Ley de Planificación Urbana a los condominios regulados por la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio (No. 7933 de 28 de octubre de 1999), en concreto, si se puede requerir a los condominios el cumplimiento de las mismas cargas, que el artículo 40 exige a las urbanizaciones, en orden a la cesión de áreas públicas para parques, facilidades comunales y vías públicas.

 

Bajo ese entendido, haremos un análisis jurídico de las normas involucradas para determinar si el artículo 40 de la Ley de Planificación Urbana es aplicable al régimen de la propiedad en condominio, y así, finalmente, dar una respuesta jurídica a cada una de las interrogantes planteadas, omitiendo algunos cuestionamientos técnicos propios de la ciencia urbanística que escapan a nuestra competencia de asesores legales de la Administración Pública.

 

De previo, sírvase aceptar nuestras disculpas por la tardanza que ha tenido su atención, motivado en el volumen de trabajo que atiende esta Procuraduría.

 

            1. Sobre la cesión de áreas públicas dispuesta por el artículo 40 de la Ley de Planificación Urbana:

 

            El artículo 40 de la Ley de Planificación Urbana ha sido objeto de varias modificaciones desde su emisión. Pero, en términos generales, ha exigido que las urbanizaciones –y posteriormente los fraccionamientos situados fuera del cuadrante de las ciudades− cedan al uso público los terrenos destinados a vías, parques y facilidades comunales como un requisito previo a ser aprobados por las Municipalidades. Actualmente, dicho artículo dispone:

 

“Artículo 40.- Todo fraccionador de terrenos situados fuera del cuadrante de las ciudades y todo urbanizador cederá gratuitamente al uso público tanto las áreas destinadas a vías como las correspondientes a parques y facilidades comunales; lo que cederá por los dos conceptos últimos se determinará en el respectivo reglamento, mediante la fijación de porcentajes del área total a fraccionar o urbanizar, que podrán fluctuar entre un cinco por ciento a un veinte por ciento, según el tamaño promedio de los lotes, el uso que se pretenda dar al terreno y las normas al respecto. No obstante lo anterior, la suma de los terrenos que deben cederse para vías públicas, parques y facilidades comunales no excederá de un cuarenta y cinco por ciento de la superficie total del terreno a fraccionar o urbanizar. Asimismo se exceptúa de la obligación a ceder áreas para parques y facilidades comunales a los simples fraccionamientos de parcelas en áreas previamente urbanizadas. No menos de una tercera parte del área representada por el porcentaje fijado conforme al párrafo anterior será aplicado indefectiblemente al uso de parque, pero reservando en primer término de ese tercio el o los espacios necesarios para campo o campos de juego infantiles, en proporción que no sea inferior a diez metros cuadrados por cada familia; las áreas para juegos infantiles no podrán ser aceptadas si el fraccionador o urbanizador no las ha acondicionado debidamente, incluyendo su enzacatado e instalación del equipo requerido. Los dos tercios restantes del referido porcentaje o el remanente que de ellos quedase disponible después de cubiertas las necesidades de parque, servirán para instalar facilidades comunales que en un principio proponga el fraccionador o urbanizador o luego en su defecto los adquirentes de lotes, pero que en todo caso han de definir la Municipalidad. Las áreas aprovechables en facilidades comunales sólo podrán eliminarse o reducirse a cambio de alguna mejora u otra facilidad compensatoria, cuando de ello se obtenga un mayor beneficio para la comunidad. Hecha excepción de los derechos de vía para carreteras que han de cederse al Estado, conforme a lo antes dispuesto, las demás áreas de uso público deberán ser traspasadas a favor del dominio municipal. No obstante la Municipalidad podrá autorizar que determinadas porciones sean transferidas directamente a las entidades estatales encargadas de establecer en las mismas los servicios o facilidades de su respectiva competencia, en concordancia con lo previsto en el párrafo inmediato anterior.”

 

            Según la literalidad de la norma, las obligaciones urbanísticas allí dispuestas son exigidas a todas las urbanizaciones y a todos los fraccionamientos situados fuera del cuadrante de las ciudades, es decir, en áreas que no han sido previamente urbanizadas y no cuentan con la infraestructura y servicios urbanos necesarios.

 

            Y la misma Ley de Planificación Urbana establece en su artículo 1° que un fraccionamiento “es la división de cualquier predio con el fin de vender, traspasar, negociar, repartir, explotar o utilizar en forma separada, las parcelas resultantes; incluye tanto particiones de adjudicación judicial o extrajudicial, localizaciones de derechos indivisos y meras segregaciones en cabeza del mismo dueño, como las situadas en urbanizaciones o construcciones nuevas que interesen al control de la formación y uso urbano de los bienes inmuebles.”  Y que una urbanización es “el fraccionamiento y habilitación de un terreno para fines urbanos, mediante apertura de calles y provisión de servicios.”

 

            Los porcentajes de terreno que se deben ceder y los requisitos que deben cumplir esas áreas están desarrollados en el Reglamento para el Control Nacional de Fraccionamientos y Urbanizaciones (No. 3391 de 13 de diciembre de 1982), que ha sido avalado por la Sala Constitucional y que es de aplicación siempre que en el Municipio correspondiente no exista un plan regulador aprobado, caso en el que aplicará la regulación local emitida al efecto (resolución No. 4205-1992 de las 14 horas 33 minutos de 20 de agosto de 1996).

 

En varias ocasiones hemos indicado que un proceso de urbanización es un proceso de desarrollo urbano por el cual un bien inmueble privado se divide en fincas individuales e independientes, y en espacios destinados a usos y servicios públicos, los cuales tendrán una naturaleza demanial. Al ser necesario el levantamiento de infraestructura pública y privada que haga del inmueble un lugar habitable y que cuente con adecuadas condiciones y servicios urbanos, el proceso de urbanización cuenta con una serie de etapas, las cuales han sido detalladas con precisión en el dictamen C-279-2007 de 21 de agosto de 2007:

 

“De esta suerte, la etapa de preparación y planeamiento comprende desde la presentación de los planos preliminares del proyecto de fraccionamiento o urbanización, hasta el visado municipal de los planos constructivos del fraccionamiento o urbanización. En la etapa de habilitación, se encontraría la aceptación o recepción de obras y áreas públicas de los proyectos, y el visado municipal de segregación; en la etapa de ejecución y construcción, identificamos el otorgamiento de las licencias constructivas; y finalmente, la etapa de uso y disfrute, coincide con la venta y goce de los inmuebles resultantes, los cuales quedarían además afectos a las restricciones urbanísticas del municipio.”

 

Para los efectos concretos de esta consulta, interesa particularmente la etapa de habilitación, en la cual se lleva a cabo la inspección y recepción de las áreas públicas del proyecto. Y es que el desarrollador de la urbanización, después de haber cumplido con todas las exigencias técnicas y constructivas fijadas por la Municipalidad al visar los planos constructivos en la etapa de preparación y planeamiento, tiene la obligación legal y reglamentaria (artículo 40 de la Ley de Planificación Urbana y Reglamento para el Control Nacional de Fraccionamientos y Urbanizaciones, o en su caso, el plan regulador local) de ceder gratuitamente al Municipio las áreas destinadas a vías, parques y facilidades comunales.

 

Las calles y demás espacios públicos, para ser aceptados por la Municipalidad, deben cumplir con todos los requisitos técnicos establecidos en el Reglamento o el plan regulador, la Ley y los planos aprobados en la etapa de preparación. De no ser así, la Municipalidad no debe aceptar la entrega, y por lo tanto, no debe otorgar el visado que establece el artículo 33 de la Ley de Planificación Urbana a los planos de segregación. Y sin ese visado, el urbanizador no podrá inscribir ni vender los lotes individualizados, en virtud de la prohibición que tiene el Registro Público de inscribir fraccionamientos que no cuenten con el visado de comentario (artículo 34 ibíd), lo cual también sucede en el caso de los fraccionamientos que se ubiquen fuera del cuadrante de las ciudades (al respecto, véanse los dictámenes Nos. C-412-2008 de 14 de noviembre de 2008, C-267-2010 del 16 de diciembre de 2010 y C-221-2014 de 18 de julio de 2014).

           

Las vías y parques resultantes entrarán dentro del demanio público municipal, una vez que cumplan con las especificaciones técnicas correspondientes y sean aceptadas por el Gobierno Local. En ese momento, los planos de la urbanización se considerarán parte del mapa oficial, que según el artículo 43 de la Ley de Planificación Urbana, “constituirá registro especial fehaciente sobre propiedad y afectación a dominio público de los terrenos o espacios ya entregados a usos públicos” (sobre la cesión de áreas públicas resultantes de los procesos de urbanización, puede consultarse los dictámenes Nos. C-380-2003 de 2 de diciembre de 2003, C-279-2007 de 21 de agosto de 2007, entre otros). Y las áreas para facilidades comunales podrán ser inscritas a nombre de las instituciones que presten los servicios a los que se destinarán.

 

            Tratándose de bienes de dominio público, les son aplicables todas las consideraciones que sobre esa clase de bienes ha expuesto reiteradamente la Sala Constitucional:

 

“Son llamados bienes dominicales, bienes demaniales, bienes o cosas públicos, que no pertenecen individualmente a los particulares y que están destinados a un uso público y sometidos a un régimen especial, fuera del comercio de los hombres. Es decir, afectados por su naturaleza y vocación. En consecuencia, esos bienes pertenecen al Estado en el sentido más amplio del concepto, están afectados al servicio que prestan y que invariablemente es esencial en virtud de norma expresa. Notas características de estos bienes, es que son inalienables, imprescriptibles, inembargables, no pueden hipotecarse ni ser susceptibles  de gravamen en los términos de Derecho Civil y la acción administrativa sustituye a los interdictos para recuperar el dominio. Como están fuera del comercio, estos bienes no pueden ser objeto de posesión, aunque se puede adquirir un derecho al aprovechamiento, aunque no un derecho a la propiedad.” (Voto No. 5976-1993 de las 15:42 horas del 16 de noviembre de 1993).

 

Entonces, de conformidad con el artículo 40 de la Ley de Planificación Urbana, el desarrollador de una urbanización o un fraccionamiento fuera del cuadrante de las ciudades, debe ceder cierto porcentaje del bien inmueble de su propiedad para destinarlo a vías públicas y parques que, por lo dicho, serán bienes de dominio público. Y otro porcentaje de su terreno, para facilidades comunales. Y ello, desde el punto de vista del desarrollador, constituye una afectación a su propiedad privada.

 

Pese a ello, la Sala Constitucional ha reconocido que se trata de una carga urbanística que constituye una limitación al derecho fundamental de la propiedad privada acorde con lo dispuesto por el artículo 45 de la Constitución Política, por estar dispuesta en una ley aprobada mediante mayoría calificada. Y que además se justifica por la función social que debe cumplir la propiedad privada en la conformación de las ciudades. Al respecto, la Sala ha dispuesto:

 

“En el caso específico del derecho de propiedad, el sistema de limitaciones intrínsecas o internas se refiere al contenido propio o esencial del derecho de propiedad, contenido mínimo que ha sido definido como la facultad de disfrutar y usar el bien para provecho personal en el caso de la propiedad privada, o para utilidad social en el caso de la propiedad pública; y el sistema de limitaciones externas de la propiedad lo conforman las limitaciones de interés social, que son de origen legislativo y de máxima importancia institucional, al requerir para su imposición la aprobación legislativa con mayoría reforzada. Como queda dicho, en principio, por sí mismas y por definición, las limitaciones de interés social impuestas a la propiedad no son indemnizables, por no implicar expropiación, es decir, cuando la propiedad no sufre desmembraciones que hagan desaparecer el derecho. Desde luego que sí implican una carga o deber jurídico -en sentido estricto-, de no hacer, o a lo sumo, de soportar la intromisión del Estado en la propiedad con fines públicos, deber que se agrega a los poderes o facultades del propietario, pero sin desnaturalizarlos o destruirlos.

(…)

XII. DE LAS LIMITACIONES IMPUESTAS EN MATERIA DE PLANIFICACIÓN URBANA. La imposición de limitaciones a la propiedad con fines urbanísticos resulta imprescindible para la convivencia en sociedad, no tratándose de una actividad expropiatoria que requiera de indemnización previa, según los términos fijados -y en los considerandos anteriores analizado- en el párrafo segundo del artículo 45 de la Constitución Política. Tales limitaciones al derecho de propiedad son producto del hecho mismo de formar parte de una colectividad, la misma que garantiza ese derecho, pero que lo somete a ciertas regulaciones con la finalidad de alcanzar un disfrute óptimo y armónico de los derechos de todos los individuos. En este sentido, esta Sala se ha manifestado sobre el carácter "relativo" del derecho de propiedad, en cuanto está sujeto a límites y restricciones de uno o varios de los atributos de la propiedad por razones urbanísticas; y en diversas sentencias ha confirmado la naturaleza de "interés social" de las reglas de urbanismo, impuestas conforme a lo ordenado por la propia Constitución Política.

(…)

XIX. DE LA OBLIGACIÓN URBANÍSTICA IMPUESTA EN EL ARTÍCULO 40 DE LA LEY DE PLANIFICACIÓN URBANA. La doctrina es clara al permitir a los entes públicos la adquisición de bienes inmuebles para fines urbanísticos a través de tres medios: por las formas permitidas por el derecho civil (compra, donación, etc.), expropiación, y las que tienen su origen en las denominadas cesiones obligatorias y gratuitas de propiedad privada a entes municipales. Esta obligación se regula en las normas impugnadas y tienen su fundamento en los artículos 40 y 41 de la Ley de Planificación Urbana, motivo por el cual debe analizarse primeramente la constitucionalidad de estas normas.

El artículo 40 de la Ley de Planificación Urbana establece la obligación de ceder "gratuitamente" a los entes municipales una porción de terreno para uso de las vías públicas, parques y facilidades comunales, a cargo del urbanizador o fraccionador, en proporción al terreno que se urbanice o fraccione, sin que deba entenderse que ello signifique un sacrificio o confiscación en contra del urbanizador, puesto que el valor de las áreas urbanísticas a ceder, engrosan el cálculo de los costos de construcción, y se traslada al valor de las parcelas o lotes resultantes. El artículo 1° de esa Ley define los conceptos claves en esta materia.

(…)

Para esta Sala, en atención a las anteriores definiciones, el sentido de la normativa en estudio se refiere en exclusiva al urbanismo en cuanto proceso de desarrollo de las ciudades o los centros o distritos urbanos, lo que implica la división de la tierra con sentido comercial por parte de los particulares, social por parte del Estado para solventar el problema habitacional, o industrial, para crear zonas industriales. Pero no basta la ausencia de lucro para estar exento de esta obligación, basta que en ese fraccionamiento esté implícito (de hecho) un programa de

desarrollo urbanístico para que le sea exigible la cesión de terreno. Sin embargo, debe advertirse que las simples segregaciones no pueden sujetarse a estas regulaciones, porque entenderlo de esa manera implicaría crear, no una carga urbanística, sino una de carácter tributario (a la plusvalía, por ejemplo), a cargo del propietario, lo cual es absolutamente incompatible con el régimen urbanístico. En conclusión, únicamente se está en obligación de transferir terreno a favor de los entes municipales cuando se fracciona un terreno para crear un desarrollo urbano, sea crea un complejo habitacional -con todos sus servicios (agua, luz, zonas verdes y parques, centros educativos, etc.-, un complejo comercial o industrial.

 

XX. La cesión gratuita a las municipalidades de terrenos a fraccionar o urbanizar, se hace para destinar en ellos ciertos servicios para la comunidad, como lo son las vías públicas y las zonas verdes, éstas últimas -que son las que nos interesan- se utilizarán para construir parques, jardines, centros educativos, zonas deportivas y de recreo. El fundamento de esta obligación debe situarse en una especie de contrapartida debida por el urbanizador por el mayor valor que el proceso de urbanización o parcelamiento dará al suelo urbanizado, es decir, se trata en definitiva de una contribución en especie en el derecho urbanístico, como mecanismo para hacer que la plusvalía que adquieran los inmuebles con motivo de la urbanización o fraccionamiento revierta a la comunidad. Antes de esta regulación se presentaba una grave situación social, derivada del hecho de que los propietarios de suelo percibían como beneficio neto los precios íntegros obtenidos de sus terrenos, mientras que los nuevos barrios quedaban sin dotaciones de servicios, carencia que se intentaba hacer responsable a la Administración municipal, incapaz de cubrir ese déficit en forma eficaz. (Resolución No. 4205-1996 de las 14 horas 33 minutos de 20 de agosto de 1996).

 

            2. Sobre el régimen de propiedad en condominio:

 

            La propiedad en condominio fue concebida originalmente como propiedad horizontal, en oposición a la propiedad usual romana vertical, y era aplicada cuando los diversos pisos, departamentos, o locales de un edificio pertenecían a diversos dueños.[1]

 

            Posteriormente, al surgir nuevas necesidades y distintas modalidades a las que se les podía aplicar la figura, se acuñó la denominación de propiedad en condominio, que ha sido definida como:

 

“Una propiedad inmueble, sometida a un régimen especial complejo, que contiene unidades privativas –como lo son lotes, viviendas, apartamentos o locales; susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida propia a un elemento común de aquel o a la vía pública- que pueden pertenecer o pertenecen a propietarios, cada uno con un derecho singular y exclusivo de propiedad sobre su unidad; y elementos comunes necesarios para su uso y disfrute sobre los cuales los propietarios tienen un derecho de copropiedad y que puede ser desarrollado en forma vertical, horizontal o mixta.”[2]

 

            Actualmente, este tipo de propiedad está normada por la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio (No. 7933 de 28 de octubre de 1999), que a diferencia de la Ley de Propiedad Horizontal (No. 3670 de 22 de marzo de 1966) que fue derogada, aplica no solo a los edificios (condominios verticales), sino también a los lotes o construcciones adheridas a ellos (condominios horizontales) y a los condominios mixtos que mezclan ambas figuras.

            Acorde con la definición expuesta sobre la propiedad en condominio, el artículo 265 del Código Civil, reformado por la Ley 7933, establece:

“Artículo 265- Cuando no corresponden al dueño todos los derechos que comprende el dominio pleno, la propiedad es imperfecta o limitada.

 

De acuerdo con las disposiciones del régimen de propiedad en condominio, podrán pertenecer a distintos propietarios, los pisos, locales, las oficinas, los estacionamientos o departamentos en que se dividan uno o varios edificios, cuando se trate de construcciones verticales en varios pisos o niveles, o las casas, locales, oficinas y estacionamientos, cuando el desarrollo no sea vertical sino horizontal y, en los casos de urbanizaciones privadas, tanto los lotes en que se divida el terreno como las construcciones que sobre ellos se levanten. En estos casos, cada propietario será el dueño exclusivo de su piso, local, oficina, estacionamiento, casa o lote y será condómino de los bienes afectos al uso común; además, las diferentes figuras podrán combinarse. Los bienes sometidos a este régimen se conocerán como condominios.”

            Y el Reglamento a la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio (Decreto Ejecutivo No. 32303-MIVAH-MEIC-TUR de 2 de marzo de 2005) en su artículo 1°, punto 28 dispone que el condominio es un “régimen especial de propiedad constituido por lotes y/o edificaciones, susceptibles de aprovechamiento independiente, que atribuye al titular de cada uno de ellos además de un derecho singular y exclusivo sobre los mismos, un derecho de copropiedad conjunto e inseparable sobre los restantes elementos, pertenencias y servicios comunes del inmueble.”

Al respecto, la Sala Constitucional dispuso que el régimen de la Ley de Propiedad Horizontal implicaba una propiedad imperfecta o limitada según el cual “cada propietario es dueño del piso o departamento y comunero de los bienes afectos al uso común.” (Resolución No. 1574-1996 de las 12 horas 45 minutos de 29 de marzo de 1996).

            Y más adelante, refiriéndose a la propiedad en condominio –aunque denominándola propiedad horizontal– dispuso que se trata de una propiedad distinta a la ordinaria porque el modo en que los atributos de la propiedad pueden ser ejercidos y el uso de los bienes comunes están limitados a lo que disponga la ley o el reglamento del condominio:

“Es claro entonces, que al derecho de propiedad que surge del régimen de propiedad horizontal no se le pueden aplicar los mismos criterios que se le aplican al derecho de propiedad ordinario, pues desde su origen está sometido a diversas limitaciones producto de la "comunidad" de que participa. Así, en esa institución coexisten un derecho singular y exclusivo de propiedad sobre un espacio delimitado y un derecho de copropiedad sobre los restantes elementos y servicios del edificio. Ambos derechos, aunque de distinto alcance y caracteres, están inseparablemente unidos. De esa dualidad de derechos surgen entonces, al menos, dos tipos de relaciones jurídicas: las derivadas de su condición de propietarios individuales y las que dimanan de ser copropietarios de elementos y servicios comunes. El derecho de propiedad singular y exclusivo que cada condómino tiene sobre su propiedad opera hacia lo interno y está integrado por los mismos atributos que el derecho de propiedad ordinario, sea de libre disposición y aprovechamiento, pero respetando las limitaciones que impone la ley –o el respectivo reglamento-, en cuanto a modificación de fachadas, destino general de la edificación, pagos de cuotas de mantenimiento, etc. Por ello es evidente que el derecho de propiedad que surge del sometimiento al régimen de propiedad horizontal tiene diferente naturaleza. Las limitaciones a algunos de los atributos derivados del derecho de propiedad están contenidas en una ley, tal y como lo exige el artículo 45 Constitucional; por otra parte, esas limitaciones, básicamente referidas a algunos aspectos del uso y disfrute del inmueble y de las áreas comunes, están acordes con esa naturaleza particular del régimen, y no lesionan el contenido del derecho de propiedad. (Voto No. 2336-2002 de las 15 horas 23 minutos de 6 de marzo de 2002. Se añade el énfasis).

            Y sobre dicho régimen, la Procuraduría ha indicado con anterioridad que “el concepto de condominio hace referencia a un régimen jurídico de propiedad a que pueden ser sometidos los bienes inmuebles, no a un uso de dichos bienes… o a un tipo de construcción…” (Dictamen No. C-313-2005 de 30 de agosto de 2005, reiterado por el C-156-2010 de 4 de agosto de 2010).

            Entonces, podemos decir que la propiedad en condominio es un régimen especial o forma de organizar la propiedad privada sobre un conjunto de bienes, en el cual cada propietario ejerce un derecho de propiedad exclusivo sobre una unidad delimitada o privativa, y un derecho de copropiedad sobre las áreas de uso común. Y que dicho régimen puede ser aplicado a los condominios verticales y a los condominios horizontales, entendiendo por éstos lo definido en el artículo 1° del Reglamento a la Ley 7933:

“12. Condominio vertical: modalidad mediante la cual cada condómino es propietario exclusivo de parte de la edificación conformada por varios pisos y en común de todo el terreno y edificaciones o instalaciones de uso general.

 

13. Condominio horizontal: la modalidad donde cada condómino es propietario exclusivo de un terreno propio y de la edificación construida sobre él y copropietario de las áreas comunes.”

 

            3. Sobre la posibilidad de aplicar el artículo 40 de la Ley de Planificación Urbana a los condominios:

            En términos generales, el criterio de la Municipalidad de Desamparados y de su asesoría legal es que los condominios, aunque tienen un régimen de propiedad distinto, son urbanizaciones cerradas, pues requieren la misma apertura de vías y dotación de servicios que esos desarrollos urbanos, y en ese carácter deben estar contemplados en el concepto de urbanización de la Ley de Planificación Urbana, y como tales, están obligados a ceder a las Municipalidades los espacios públicos dispuestos por el artículo 40 comentado.

 

En el informe de la asesoría legal, las urbanizaciones cerradas son definidas como:

 

“…urbanizaciones que restringen el acceso público mediante el uso de puertas, muros y verjas y que suelen emplear personal de seguridad y sistemas de video vigilancia de circuito cerrado… alude a complejos privados, socialmente homogéneos, provistos de servicios y equipamientos exclusivos sufragados por la comunidad de propietarios, dotados de normas de funcionamiento propias y aisladas del exterior mediante muros o verjas perimetrales.”

 

Ahora bien, ese concepto de urbanización cerrada no es posible desarrollarlo bajo las disposiciones de la Ley de Planificación Urbana, porque, precisamente el artículo 40 exige que las vías y áreas de parques y facilidades comunales sean cedidas al uso público, y el desarrollo urbano resultante no podría mantenerse cerrado y ser de uso exclusivo de los propietarios. Es decir, el concepto de urbanización cerrada es contrario o incompatible con lo dispuesto en ese artículo 40.

 

Esta figura de urbanización cerrada, podría asimilarse a los condominios horizontales desarrollados por la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio, sobre todo si se considera que el artículo 265 del Código Civil indica que el régimen de condominio es aplicable a las urbanizaciones privadas y si se toma en cuenta que, como se expondrá más adelante, en la discusión legislativa de la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio se utilizó ese concepto de urbanización privada en un sentido muy similar al de urbanización cerrada, para referirse a lo que hoy entendemos como condominio horizontal.

 

En la práctica, un condominio horizontal requiere un proceso de desarrollo urbano muy similar al de las urbanizaciones, pues implica el fraccionamiento o división de un inmueble mediante la construcción de vías de acceso y el levantamiento de infraestructura para garantizar que las áreas comunes y las áreas privativas resultantes posean adecuadas condiciones y servicios urbanos. Entonces, por el régimen que establece la Ley en cuanto a que las vías de acceso y otras áreas son de uso exclusivo de los condóminos, es posible indicar que un condominio horizontal es muy similar al concepto de urbanización cerrada. 

 

No obstante, ello no implica que a ese tipo de desarrollos le resulte aplicable lo dispuesto por el artículo 40 de la Ley de Planificación Urbana de ceder las áreas públicas destinadas a vías, parques y facilidades comunales, sobre todo si se toma en cuenta que, por lo dicho, el concepto de urbanización cerrada no es acorde a las exigencias de ese artículo.

 

Determinar lo anterior implica un tipo de análisis distinto, porque en virtud de que estamos frente a la posibilidad de limitar el derecho fundamental a la propiedad privada, tal y como se expuso en el primer apartado, una limitación de ese tipo debe estar contenida expresamente en una ley que haya sido aprobada por mayoría calificada. Y además, en el ámbito de los derechos fundamentales, la interpretación sobre su limitación debe ser restrictiva, como categóricamente lo ha señalado la Sala Constitucional:

 

XVII- Desde luego, los derechos y libertades fundamentales están sujetos a determinadas restricciones, las necesarias, pero nada más que las necesarias a la vigencia de los valores democráticos y constitucionales. No obstante, como han dicho el Tribunal Europeo (caso The Sunday Times, pgr. 59) y la Corte Interamericana de Derechos Humanos (OC-5/85, pgr. 46), para que una restricción sea "necesaria" no es suficiente que sea "útil",  "razonable" u "oportuna", sino que debe implicar la "existencia de una necesidad social imperiosa" que sustente la restricción. Por ello, para que las restricciones a la libertad sean lícitas constitucional e internacionalmente, "deben estar orientadas a satisfacer un interés público imperativo. Entre varias opciones para alcanzar ese objetivo debe escogerse aquella que restrinja en menor escala el derecho protegido... la restricción -por otra parte- debe ser proporcionada al interés que la justifica y ajustarse estrechamente al logro de ese legítimo objetivo" (Corte Interam., OC-5/85, id.). Estos criterios de interpretación, que han mantenido también los grandes tribunales supremos o constitucionales -por ejemplo, los europeos, el de los Estados Unidos de América, el de la Argentina-, son una aplicación moderna de la vieja regla de las Partidas, según la cual: "Cuando en pleito sobre libertad o servidumbre discorden los jueces, siendo tantos los que sentencien por la primera como los que sentencien por la segunda, valdrá lo favorable a la libertad" (Partida III, título 32, ley 18).

XVIII- Ello implica, por una parte, que la restricción debe ser imperiosa socialmente y, por ende, excepcional, como tal de interpretación restrictiva, de manera que en caso de duda debe preferirse siempre la libertad.

(…)

El orden público, la moral y los derechos de terceros deben ser interpretados y aplicados rigurosamente, sin licencias que permitan extenderlos más allá de su sentido específico; sentido que, a su vez, debe verse en armonía con el principio pro libertate, el cual, junto con el principio pro homine, constituye el meollo de la doctrina de los derechos humanos: según el primero, debe interpretarse extensivamente todo lo que favorezca y restrictivamente todo lo que limite la libertad; según el segundo, el derecho debe interpretarse y aplicarse siempre de la manera que más favorezca al ser humano.” (Voto No. 3550-1992 de las 16 horas de 24 de noviembre de 1992. Reiterado en los votos Nos. 5503-2002 de las 14 horas 34 minutos de 5 de junio de 2002, 11154-2007 de las 14 horas 48 minutos de 1° de agosto de 2007, 16466-2008 de las 20 horas 5 minutos de 30 de octubre de 2008, entre otros).

 

En ese sentido, no es posible afirmar con certeza, que el legislador al promulgar la Ley de Planificación Urbana, contempló que sus regulaciones y limitaciones le fueran aplicables a ese tipo de desarrollos en condominio, pues éstos fueron regulados expresamente por una ley especial posterior, a la cual quedan sujetas las urbanizaciones privadas a que hace referencia el artículo 265 del Código Civil. Afirmar lo anterior, implicaría realizar una interpretación extensiva de una norma que establece una limitación a un derecho fundamental.

 

Debe recordarse que la Ley de Propiedad Horizontal del 22 de marzo de 1966, regulaba el régimen de propiedad en condominio únicamente para los pisos, locales y apartamentos de edificios, es decir, regulaba los condominios de tipo vertical y no los condominios de tipo horizontal. Este tipo de condominio fue regulado expresamente en la Ley Reguladora de Propiedad en Condominio, del 28 de octubre de 1998.

 

Esa ley especial, –y la anterior Ley de Propiedad Horizontal-, no posee una regulación similar o que remita directamente a lo dispuesto en la Ley de Planificación Urbana sobre la cesión de áreas públicas a las Municipalidades. Por el contrario, al revisar el contenido de dicha ley especial es posible advertir que el régimen que ésta instaura impide o limita la aplicación del artículo 40 de la Ley de Planificación Urbana, es decir, el régimen de propiedad en condominio, es incompatible o contrapuesto con las cargas exigidas por ese artículo 40.

 

Haciendo una aplicación literal del artículo 40 de la Ley de Planificación Urbana, deberían cederse al uso público todas las áreas destinadas a vías, es decir, las vías internas del condominio que sirvan para comunicar las fincas filiales con la vía pública y cierto porcentaje para parques y facilidades comunales, que podría pensarse son las áreas comunes del condominio destinadas a parques y otros servicios de uso general de los condóminos.

 

Sin embargo, tal y como se señaló al referirnos sobre el régimen de propiedad en condominio, los condóminos ejercen un derecho de propiedad sobre su área privativa o finca filial, y un derecho de copropiedad sobre las áreas comunes.

 

Nótese que en el artículo 9° de la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio, al regularse las cosas comunes, que pueden ser las vías de acceso, salida y desplazamiento interno, y todas las necesarias para la existencia, seguridad, salubridad, conservación, acceso y ornato del condominio (artículo 10), se establece que ellas pertenecen a todos los titulares del condominio, quienes tendrán en ellas un derecho proporcional al porcentaje que represente el área fijada para su finca filial dentro del condominio. Entonces, esas áreas, aunque de uso común de los condóminos, continúan siendo propiedad privada, pues son inherentes al derecho de propiedad que se tiene sobre la finca filial (artículo 12), no bienes demaniales como sucede con las áreas que deben cederse en las urbanizaciones.

 

Las áreas públicas de las urbanizaciones pasan a ser administradas por la Municipalidad, mientras que en los condominios los impuestos y gastos de administración, conservación, operación y reparación de los servicios y bienes comunes, son responsabilidad de los propietarios (artículos 13 y 19).

 

Por otra parte, la Ley contempla la posibilidad de que un condominio renuncie a ese régimen de propiedad, siempre y cuando las parcelas o unidades resultantes no contravengan otras leyes (artículos 27 inciso 3) y 36). En el caso de los condominios horizontales, las fincas filiales se inscribirán como propiedad privada ordinaria, y las vías y áreas de parques y servicios, deberán ser entregadas a la Municipalidad, pues dejaría de ser un régimen de propiedad privada para convertirse en una típica urbanización, con lotes o construcciones privadas y vías, parques y otros servicios, de carácter público (artículo 70 del Reglamento a la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio).

 

Disposiciones como ésas serían inaplicables si las vías, parques y áreas de servicios de los condominios tuvieran que ser cedidos al uso público, pues la figura del condominio se desnaturalizaría.

 

Ante ello, podría argumentarse que la cesión de los porcentajes correspondientes para vías, parques y facilidades comunales debe hacerse antes de la construcción del condominio, dejando a salvo las áreas internas de vías, parques y demás áreas comunes de uso de los condóminos dentro de éste, y que ello haría que el régimen no sea incompatible o desnaturalizado con la aplicación del artículo 40.

 

Pero, en primer lugar, esa interpretación implicaría una aplicación distinta del artículo 40 de la Ley de Planificación Urbana que estipula que las vías que hacen posible el fraccionamiento deben entregarse al Municipio, y además, generaría otras complicaciones prácticas al momento de materializar su aplicación.

 

Si el inmueble que se pretende someter al régimen no tiene un área suficiente, no alcanzaría para ceder el porcentaje de terreno correspondiente para vías públicas, parques y facilidades comunales a la Municipalidad, y al mismo tiempo habilitar áreas internas comunes para vías, parques y otros servicios.

 

Además, si las áreas son cedidas con anterioridad y posteriormente se renuncia al régimen de propiedad en condominio, de conformidad con los artículos 27 inciso 3) y 36 de la Ley y 70 de su Reglamento, nuevamente tendría que operar una cesión al uso público, esta vez, de las vías internas y otras áreas comunes del condominio.

 

El tema se complica aún más si se pretendiera interpretar que los condominios verticales también son fraccionamientos con habilitación de servicios urbanos y que por esa razón, deben ceder las áreas públicas exigidas por el artículo 40 mencionado. En ese caso, no existe ninguna disposición legal que determine la forma y porcentaje de terreno que debería cederse para esos fines públicos.

 

Definitivamente, como puede suceder en otros países, la aplicación de ese tipo de cargas urbanísticas para los condominios debe regularse por medio de una ley, pues no es posible aplicar una figura que no encaja adecuadamente en el régimen de propiedad en condominio, vía interpretativa.

 

Por esas razones, ya con anterioridad la Procuraduría ha sostenido que los condominios tienen una naturaleza jurídica distinta a la de las urbanizaciones y que, por tanto, no les son exigibles las cesiones de áreas públicas requeridas por la Ley de Planificación Urbana.

En el dictamen No. C-362-2004 de 1° de diciembre de 2004, al determinar la manera de calcular el área de cobertura de un condominio se dispuso:

“Por la naturaleza específica de la propiedad en condominio, el terreno sobre el que se proyectan horizontalmente las estructuras o el que cubre éstas, es la totalidad del terreno sometido a este régimen jurídico, sea la construcción vertical u horizontal, es decir, la finca matriz. No tendría sentido calcular el área de cobertura sobre las fincas filiales. En el caso de las construcciones horizontales, ello implica tratar a la propiedad en condominio como una urbanización, desconociendo la naturaleza específica de aquel régimen legal…”

            Y más puntualmente, en el dictamen No. C-338-2015 de 8 de diciembre de 2015, al hacer referencia a la aceptación que hacen los Gobiernos Locales de las áreas públicas resultantes de un proceso de urbanización, se indicó:

 

“…por su naturaleza, esta etapa se refiere a las urbanizaciones, y no a condominios ni otras obras constructivas en los que no existe obligación de traspasar al Municipio áreas públicas.

(…)

De la definición de “recibir” dada en el punto anterior y de lo expuesto en el dictamen que se pide aclarar, se desprende con facilidad que el Concejo Municipal no debe recibir áreas públicas de los condominios, pues en ese tipo de proyectos no existe la obligación legal de ceder áreas al dominio público municipal como sí sucede con las urbanizaciones, por así disponerlo el artículo 40 de la Ley de Planificación Urbana.

Sin embargo, el hecho de que los condominios no deben ceder áreas públicas a los Municipios no quiere decir que la construcción de un condominio no requiera la aprobación municipal, competencia que, como ya se dispuso, recae en el Concejo Municipal.”

 

Ahora bien, pese a que con anterioridad hemos sostenido que los condominios no están obligados a ceder las áreas públicas, con el afán de fundamentar lo ya dispuesto, es conveniente analizar cuál fue la voluntad del legislador al emitir la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio, para determinar cómo fue visualizada la figura del condominio horizontal y cuáles eran los objetivos perseguidos con esa regulación.

 

Del estudio detallado del expediente legislativo No. 12805, que inició tramitándose como una reforma a la Ley de Propiedad Horizontal y que finalmente dio origen a la Ley de Propiedad en Condominio, pueden extraerse algunas exposiciones y argumentos de los señores diputados que brindan suficientes insumos para determinar que la voluntad del legislador fue regularizar lo que ellos llamaron como “urbanizaciones privadas” o condominios horizontales que en la práctica se estaban desarrollando sin contar con un marco normativo que lo permitiera, pues la Ley de Propiedad Horizontal no los contemplaba. Y además, emitiendo una regulación expresa, se pretendió crear una figura distinta a la de las urbanizaciones y así evitar que las Municipalidades les exigieran el cumplimiento de los mismos requisitos y la cesión de áreas públicas previstos en la Ley de Planificación Urbana.

 

En el artículo 1° inciso c) del proyecto de ley base, se contempló que el régimen de propiedad horizontal se aplicaría también a “…los casos de urbanizaciones privadas, tanto los lotes en que se divida el terreno como las construcciones que sobre ellos se levanten o fincas rurales en que se divida un terreno, cuando el desarrollo no sea vertical sino horizontal pertenezcan a distintos dueños siempre y cuando cumplan con todos los requisitos que esta ley establece.” (Folio 4 del expediente).

 

Y de hecho, el concepto de urbanización privada quedó plasmado en el artículo 265 del Código Civil que fue reformado con la aprobación de la Ley de Propiedad en Condominio.

 

Al iniciar la discusión del proyecto, su proponente, el diputado Luis Gerardo Villanueva Monge, indicó:

 

“Este proyecto fue elaborado por los señores del Registro Público, quienes están permanentemente en problemas por las nuevas concepciones de la propiedad horizontal, que no es la común que se permitía antes, de los pisos y las fincas filiales de los pisos, sino que lo más moderno de esto son los condominios, que son pegados a la tierra que no son pisos, que tienen cosas independientes y otras cosas no independientes, indivisibles, comunes y por eso entran en este proceso. Tampoco son urbanizaciones, porque no tienen calles públicas y no tienen una serie de áreas que se exigen en las urbanizaciones, que son más grandes, de mucho más tamaño.

Los condominios no tienden a ser tan grandes, tienden a ser más pequeños, con calles privadas, con parques privados, con jacuzzi privado, con piscinas privadas, que incluso, cuando el proyecto se presenta ante la municipalidad, no tiene que cumplir con los requisitos de las urbanizaciones, con todo lo que es una urbanización y ahí es donde están los problemas que se presentan actualmente.

(…)

Ese es el concepto, es modernizarlo, es tratar de adaptarlo a lo moderno y también, abrirle las posibilidades al Registro Público para que en una gama de unas formas de propiedad, también puedan ellos acomodarlo en un futuro. Eso es necesario, porque estamos al garete y las municipalidades tampoco han logrado entenderlo, porque exigen [sic] y, el traspaso de las áreas comunes, no [,] es que siguen siendo privadas.

(…)

Yo vivo en un complejo familiar, en donde no tiene calles públicas, lo que tiene son calles privadas, que por cierto, son casas coloniales, imitación de las casas de antes. Si mi madre quisiera segregar, que es la dueña, un lote en el fondo, no puede, porque la municipalidad diría: "usted no puede segregar ahí, porque no tiene calle pública al frente, no tiene servidumbre". Pero tampoco es una servidumbre, porque ahí, nada más transitamos los que estamos adentro. Quiere decir que si mi madre no le diera a mis hermanas algo frente a la calle, no podría construir en el fondo porque no tiene frente a la calle.

En este nuevo concepto de condominio, donde las áreas son comunes, es donde se establece incluso propiedad adentro, ahí nosotros estaríamos más abiertos para que no necesariamente tenga que existir una servidumbre o una calle pública, ni tiene que haber una serie de cuestiones que sí existen en las urbanizaciones. También nosotros tenemos áreas comunes, hay un poco de área deportiva, pero serían las áreas comunes.

Esto como dice el Diputado Cañas Escalante, ya tiene años de funcionar aquí, pero con este montón de problemas que las municipalidades no entienden, porque le exigen las cosas que le exigirían en una urbanización común y corriente, que no son precisamente las necesarias en un condominio.

(…)

 

Nosotros lo hemos sufrido lo que pasa es que hemos visto cómo se puede hacer, pero en realidad aquí, cualquiera que tenga un lote un poco grande y quiera compartirlo con sus hermanos o con sus hijos, ya verá, poco a poco, cómo va teniendo problemas con el Registro Público, cuando no se tiene una calle pública y no se puede segregar con la municipalidad, cuando le exigen prácticamente, que haga una urbanización en un lote pequeño que no es con destinos públicos, sino que es únicamente, para el uso de los que ahí viven.” (Folios 39-42 del expediente).

 

            Más adelante, al discutir el término a utilizar para los condominios horizontales en el artículo 1° inciso c) del proyecto, se presentó la siguiente discusión:

 

“DIPUTADO GUEVARA GUTH:

La moción tiene un cambio terminológico, dice que se va a aplicar el régimen de propiedad horizontal a urbanizaciones privadas, eso lo cambia por desarrollos urbanísticos. El concepto de urbanización privada está desarrollado en la Ley de Planificación Urbana y para que se categorice algo como urbanización privada, tiene que tener una serie de elementos que están establecidos en la Ley de Planificación Urbana. Para que no se pretenda aplicar todo eso y que se le pueda dar mayor flexibilidad es que pienso en un desarrollo urbanístico y luego se determinará, si eso se califica como urbanización privada o si en un terreno, yo voy a desarrollarlo como una urbanización, sin estar amarrado a la normativa de urbanización que está en la Ley de Planificación Urbana.

Me parece que meter desarrollos urbanísticos es más flexible para el desarrollo que queremos darle a la propiedad. Me preocupa mencionar ahí, la urbanización privada neta, entre una categoría donde necesitamos entregarle a las municipalidades un área determinada y hayan otro montón de regulaciones que ya existen sobre urbanizaciones privadas. No quiero caer en esos amarres que actualmente existen para el desarrollo urbanístico, en este caso, privado.

DIPUTADO NÚÑEZ GONZÁLEZ:

Expreso lo siguiente: me parece que es más feliz el término urbanizaciones privadas que desarrollos urbanísticos, precisamente, por el efecto de la aplicación de la Ley de Planificación Urbana, en el sentido de que dejando desarrollos urbanísticos, podría cubrir todo desarrollo de este tipo, que se pueda llevar a cabo. Entonces, esto podría provocar, a efecto del régimen municipal, un trastorno de cuál es la característica que debe tener cada desarrollo urbanístico.

Puede ser que urbanización privada no sea el concepto más feliz, pero creo que sí es entendible que el concepto que hay que estar utilizando es: aquel desarrollo urbanístico que tendría la característica de no tener calle para acceso público del tránsito. Pareciera que es más feliz el término: urbanización privada.

(…)

DIPUTADO GUEVARA GUTH:

Me interesa mucho que el Lic. Capra, se pronuncie sobre este aspecto.

Menciono lo que quiero en esta ley, para ver si el término "urbanización privada" lo cobija. Quisiera que exista la posibilidad, por medio de esta ley, de facilitar la construcción de urbanizaciones donde la calle de la urbanización es privada, donde los vecinos puedan cerrar el acceso a esa urbanización. Imagino, que cada una será finca filiales de ese condominio, que es una urbanización.

Pero que en todas estas regulaciones tenga que haber tanto porcentaje de área que se le debe donar a la municipalidad, eso en teoría, quisiera que no aplicara para el caso de ese condominio, porque en el caso de municipalidad sería público entonces, tendría que accesarlo por medio de una calle privada.

Quiero salvaguardar la posibilidad que se puedan hacer urbanizaciones privadas en este país, que se puedan concebir como urbanización privada, con cerramiento en la entrada y ellos dispondrán si quieren dejar un 10% de área común para todos los condóminos o no; pero ya lo definirá cada uno. Ese es el tema que quiero que quede salvaguardado en ese inciso y no sé si el término "urbanización privada" nos lleva a confusión, porque lo amarra con el término de urbanización privada que usa la Ley de Planificación Urbana y nos complica la categorización de la calle, por ejemplo. Creo que la calle de esa urbanización privada es pública de uso restringido, exactamente, no sé cuál es la categorización. También nos mete el 10% o un porcentaje determinado para las municipalidades, que es terreno público dentro de un condominio y eso, es lo que no me calza y por eso, preferí utilizar un término como el de "desarrollos urbanísticos", que tal vez no es el más feliz.

Reitero, el término urbanización privada se podría prestar para algunas confusiones que inhibiría posteriormente, el desarrollo de urbanizaciones privadas.

(…)

LICENCIADO GINO CAPRA NICOLAS:

La preocupación sobre la variación en este inciso, casualmente, es para que no tenga problemas con el derecho de tránsito. El término desarrollo urbanístico, tal vez sea mejor o más moderno, pero no entraña esa sensación que por ahí no tiene que pasar nadie. Un desarrollo urbanístico podemos hacerlo en esa cuadra del frente, por ejemplo, de ahí para abajo todas las casas de frente a aquí, si eso estuviera en venta.

La idea es que una urbanización, cuya calle no va a ningún lado ni tiene comunicación a ningún lado, se pueda someter al régimen de propiedad horizontal y es la ley de propiedad la que rige, no ninguna otra ley, ni la de parques, ni la de zonas, ni la de la municipalidad, es la ley de propiedad horizontal la que va a regir cada una de sus áreas: las comunes, privativas, etc. Básicamente, esa es la idea.

DIPUTADO GUEVARA GUTH:

Me queda la duda licenciado Capra, en lo que acaba de decir sobre libre tránsito, esa es mi preocupación, yo quiero que efectivamente, estuviera restringido el tránsito a los habitantes de ese condominio y a quienes ellos autorizaren, o sea, que nadie me venga a alegar que estamos en una urbanización y él puede transitar por esa calle, llegar a la zona común, que supuestamente es de la municipalidad.

Quiero que eso quede totalmente claro en ese inciso, que a la lectura de eso la gente no lo lleve a equivocaciones o a malas concepciones, podría cambiarse por desarrollo habitacional, si el concepto urbanístico no les parece.”

(…)

DIPUTADO GONZÁLEZ NÚÑEZ:

Entonces, lo que se conoce como urbanización privada no es eso, es: fraccionamientos frente a servidumbres. Viene aquí toda la definición de lo que son fraccionamientos frente a servidumbres, o sea, toda urbanización lleva implícita la calle pública, lo dice la misma ley. ¿Cuándo es que puede darse una segregación sin que vaya calle pública? Cuando se hace frente a servidumbre y esa servidumbre es lo que se conoce como calle privada, que tiene determinadas características. Esto es aplicable tanto en el nivel residencial como en el nivel de parcelas agrícolas.

Dentro de esa idea, el concepto de desarrollos urbanísticos sigue siendo incorrecto. Porque el desarrollo urbanístico, según la misma Ley de Planificación Urbana, lleva implícito la apertura de calle pública.” (Folios 749-751 y 798).

 

Finalmente, la moción propuesta para variar el inciso c) del artículo 1° fue desechada (Folio 798) y se sustituyó por otra que pretendía que dispusiera que el régimen era de aplicación para “los bienes inmuebles aptos para la construcción, tanto para los lotes o las fincas rurales en que se divida el terreno, como para las construcciones que se levanten en ellos” (Folio 807), tal y como finalmente quedó redactado al ser aprobada la Ley.

 

Más adelante, al discutirse el proyecto para su votación en el Plenario Legislativo, el diputado José Manuel Núñez González expuso que con la aprobación de la Ley se estaría facilitando al sistema financiero para la vivienda la construcción de viviendas de interés social porque “…tenemos un agotamiento en la práctica de los terrenos aptos para ser construidos como urbanizaciones de interés social y esto llevaría a que hiciéramos inversiones importantes e interesantes que con menor número de terreno solucionara mayor cantidad de problemas de vivienda. Es decir que utilizando menos terreno con edificios de apartamentos y demás, pudiéramos resolverles los problemas a mayor número de personas.” (Folios 1005-1006).

 

En esa misma sesión el diputado Guevara Guth indicó:

 

“Esta ley va a permitir un desarrollo importante de la propiedad inmobiliaria en el estilo de condominios; esto es particularmente importante hoy, cuando la seguridad está siendo aguas por todo lado y se requiere que las personas se reúnan y convivan bajo una sola propiedad, pero compuesta por fincas filiales, de tal manera que, se puedan tomar mejores medidas de seguridad, aparte de otras ventajas que tiene el vivir en forma comunal.

El contar con una zona de esparcimiento cuidada por las mismas personas, eso en casas de habitación, pero por otro lado, permite el desarrollo de fincas grandes que se puedan dividir y tener una calle de acceso que hoy bajo el esquema actual, sería una servidumbre y que bajo este esquema, esta calle sería una calle privada, una calle del condominio y que los condóminos, los dueños de esas fincas, tienen la obligación de sufragar.

(…)

Bajo este esquema podrían desarrollarse fincas grandes que hay en este país, parcelarse en fincas más pequeñas con calles privadas, sobre las cuales va a haber una obligación de cada uno de los parceleros, de los que compren esa propiedad, dentro de ese condominio de financiar y de mantener ese tipo de calles.

Se olvidan de aquello de las servidumbres de paso donde cualquiera podía meterse y circular por ese tipo de carreteras y en este caso, solo sería para uso particular de los dueños del condominio, y eso va a generar que en las zonas rurales empiece a darse una división del latifundio, que en estos momentos todavía existe en algunas regiones del país, en porciones más democráticas, en porciones que puedan garantizar una mejor utilización de la tierra sin perder por supuesto la privacidad en un desarrollo de este tipo.

(…)

 

El otro tema que les mencionaba, y que hizo referencia el Diputado Núñez sobre los condominios de interés social, ¡vean ustedes que modalidad más interesante! Resulta que ahora mediante esta ley va a poder desarrollarse por parte de la empresa privada condominios de interés social, y con esto se van a disminuir los costos de viviendas de interés social, las que son desarrolladas en condominio.

En condominio van a haber paredes medianeras, en condominio no va a haber que entregar el 10% a la Municipalidad de áreas verdes, porque ésa área va a quedar dentro del condominio y habrán muchas economías en el proyecto de condominios de interés social…” (Folios 1006-1009).

 

Pese a que hubo cierta confusión en cuanto al término a utilizar, es claro que los legisladores tuvieron en mente dotar de un marco legal distinto y especial a las “urbanizaciones privadas”, que según lo discutido, se trata de lo que en la ley finalmente quedó regulado como condominio horizontal, aunque en la reforma que se hizo del artículo 265 se mantuvo el concepto de urbanización privada. Lo cierto es que la intención del legislador fue abstraer ese tipo de desarrollo condominal de las regulaciones de la Ley de Planificación Urbana en cuanto a la cesión de áreas públicas.

 

Entonces, en síntesis, es criterio de la Procuraduría que las cargas urbanísticas dispuestas en el artículo 40 de la Ley de Planificación Urbana no pueden ser exigibles a los condominios, porque no es posible hacer una interpretación extensiva de dicha norma para limitar un derecho fundamental y porque la ley especial que los regula no contempla una limitación en ese sentido, por el contrario, contiene disposiciones incompatibles con la cesión de áreas públicas.

 

Y además, porque el legislador, al promulgar la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio tuvo la clara intención de emitir un régimen especial y diferenciado para lo que ellos entendieron como urbanizaciones privadas o condominios horizontales en el que no se les exigiera la cesión de áreas públicas que contempla la Ley de Planificación Urbana.

 

            Lo anterior no quiere decir que no se reconozca la trascendencia de las cargas urbanísticas contenidas en el artículo 40 de la Ley de Planificación Urbana para lograr un adecuado desarrollo urbano, con dotación de servicios públicos e interconexión de poblaciones apropiados. Pero lo cierto es que, para exigir ese tipo de cesión a los condominios y determinar la forma en que éstos deben ceder dichas áreas públicas, debe emitirse una disposición legal que así lo regule.

 

            Sin embargo, tómese en cuenta que de conformidad con los artículos 169 de la Constitución Política y 15 y 17 de la Ley de Planificación Urbana, los Municipios están facultados para controlar el desarrollo urbano, mediante la implementación de planes reguladores que reglamenten, con base en estudios técnicos y objetivos, la ubicación, cantidad, densidad y demás características de las urbanizaciones y condominios permitidos, tomando en consideración las necesidades de interconexión urbana y dotación de servicios públicos de su cantón.

                                                                                    

            4. Respuesta puntual a las preguntas formuladas:

 

            Con base en todo lo anterior, a modo de conclusión, damos respuesta a cada una de las interrogantes planteadas de la siguiente manera:

 

“1. ¿Se encuentran vigentes las disposiciones contenidas en el artículo 40 de la Ley de Planificación Urbana, que regulan de forma específica, el marco legal para la cesión de terreno que todo urbanizador y fraccionador debe aportar a la municipalidad como carga urbanística para el desarrollo de vías, parques y facilidades comunales?”

 

            Sí, el artículo 40 de la Ley de Planificación Urbana se encuentra vigente y es exigible a todas las urbanizaciones y fraccionamientos situados fuera de los cuadrantes de las ciudades.

 

“2. De ser afirmativa la respuesta, ¿se encuentra la Municipalidad de Desamparados en la obligación de aplicar dichas disposiciones y por lo tanto solicitar las cesiones respectivas a las que hace referencia el artículo 40 de la citada Ley, para la tramitación de las solicitudes de visados de planos de todo fraccionamiento o urbanización?”

 

            Sí, conforme al procedimiento descrito en el primer apartado, la Municipalidad está obligada a exigir la cesión de las áreas dispuestas en el artículo 40 de la Ley de Planificación Urbana a todas las urbanizaciones y fraccionamientos situados fuera de los cuadrantes de las ciudades.

 

“3. Con la excepción expresa contenida en el artículo 40, que establece que los fraccionamientos y urbanizaciones en los cuadrantes de ciudades y en áreas previamente urbanizadas, están exentos de ceder terreno, ¿existen otras disposiciones legales que contengan excepciones a lo dispuesto en dicho artículo, o las excepciones mencionadas son las únicas que existen en relación con la norma citada?”

 

            No existen otras disposiciones legales que exceptúen expresamente la aplicación del artículo 40 de la Ley de Planificación Urbana para determinadas urbanizaciones o fraccionamientos. Lo que sí existen son otras normas legales, como la Ley de Propiedad en Condominio, que crean un régimen jurídico específico de propiedad en el que, por su naturaleza, no es posible exigir la cesión de áreas públicas dispuesta por la Ley de Planificación Urbana.  

 

“4. ¿Existen excepciones contenidas en otros textos legales, que hayan derogado parcialmente las disposiciones del artículo 40 de la Ley de Planificación?”

 

            Las disposiciones del artículo 40 de la Ley de Planificación Urbana han sido modificadas en varias ocasiones pero se ha mantenido la obligación de las urbanizaciones y fraccionamientos fuera del cuadrante de las ciudades de ceder al uso público las áreas de vías, parques y facilidades comunales. Y al igual que la respuesta anterior, sí existen otras normas legales, como la Ley de Propiedad en Condominio, que crean un régimen jurídico específico de propiedad en el que, por su naturaleza, no es posible exigir la cesión de áreas públicas dispuesta por la Ley de Planificación Urbana.

 

“5. ¿Existen excepciones contenidas en La Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio a las disposiciones de la Ley de Planificación Urbana, y en particular a las disposiciones contenidas en el artículo 40 de la Ley?”

 

            La Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio no exceptúa expresamente la aplicación del artículo 40 de la Ley de Planificación Urbana, pero tampoco remite a ella ni contiene disposiciones similares. El régimen jurídico especial que crea, en el que las áreas comunes son propiedad privada, impide la aplicación de las cargas urbanísticas del artículo 40 de la Ley de Planificación Urbana, por todas las consideraciones expuestas en este dictamen.

 

            “6. ¿Existen excepciones contenidas en el Reglamento a la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio a las disposiciones de la Ley de Planificación Urbana, y en particular a las disposiciones contenidas en el artículo 40 de la Ley? ¿Se puede considerar lo dispuesto en los artículos 54, 55 y 56 del Reglamento a la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio como excepciones reglamentarias al artículo 40 de la Ley de Planificación Urbana?”

 

            El Reglamento a la Ley de Reguladora de la Propiedad en Condominio, como toda norma que reglamenta una ley, desarrolla y está sujeto a las disposiciones generales de aquella, y por tanto, no es el Reglamento en sí mismo la norma que impide la aplicación del artículo 40 de la Ley de Planificación Urbana a los condominios.

 

            Los artículos 54, 55 y 56 del Reglamento citado regulan los porcentajes de áreas verdes, parques infantiles y áreas recreativas que como áreas comunes de uso privado deben tener los condominios, por tanto, son acordes al régimen dispuesto por la Ley de Propiedad en Condominio. Y, siendo esa Ley la que impide la aplicación del artículo 40 de la Ley de Planificación Urbana, esos artículos reglamentarios no son los que impiden por sí solos que a los condominios se les deba exigir la cesión de áreas públicas.

 

“7. De ser afirmativa la respuesta a la pregunta anterior, ¿es jurídicamente posible modificar mediante una serie de disposiciones reglamentarias, las disposiciones de una ley como es el caso de la Ley de Planificación y en concreto, las disposiciones del artículo 40 en cuanto a la obligación de ceder terreno, excepciones aparte para toda operación urbanística de fraccionamiento o urbanización?”

 

            Una disposición reglamentaria no puede modificar una ley, y por tanto, un reglamento no puede modificar lo dispuesto en el artículo 40 Ley de Planificación Urbana.

 

Como ya se dijo, la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio impide que a los condominios se les exija la cesión de áreas públicas para vías, parques y facilidades comunales. Por tanto, el Reglamento citado no modifica lo dispuesto por el artículo 40 de la Ley de Planificación Urbana, únicamente desarrolla y se ajusta a las disposiciones de la Ley que reglamenta.

 

            “8. ¿Cuál es el objeto y la materia que regula la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio, en concreto, existe en su articulado disposiciones de carácter urbanístico que puedan contravenir lo dispuesto en la ley de Planificación Urbana?”

 

            Esa Ley regula un régimen especial o forma de organizar la propiedad privada sobre un conjunto de bienes, en el cual cada propietario ejerce un derecho de propiedad exclusivo sobre una unidad delimitada o privativa, y un derecho de copropiedad sobre las áreas de uso común. Pese a ser un régimen de propiedad, su articulado tiene implicaciones en la exigencia de las cargas urbanísticas dispuestas en el artículo 40 de la Ley de Planificación Urbana.

 

“9. ¿El concepto jurídico de Condominio, es un concepto propio del Derecho Urbanístico, o tiene su origen en una rama del derecho distinta?”

 

            Al ser una forma de organizar la propiedad privada sobre un bien inmueble es una figura propia de los Derechos Reales.

 

“10. ¿El condominio, de conformidad con los principios de la ciencia y el derecho urbanístico comparado, puede ser considerado una técnica urbanística de transformación del suelo, similar pero distinta a las técnicas de fraccionamiento o urbanización?”

 

Sí, como ya se indicó en el desarrollo de este dictamen, un condominio horizontal requiere un proceso de desarrollo urbano muy similar al de las urbanizaciones, pues implica el fraccionamiento o división de un inmueble mediante la construcción de vías de acceso y el levantamiento de infraestructura para garantizar que las áreas comunes y las áreas privativas resultantes posean adecuadas condiciones y servicios urbanos. Pero, como se indica en la misma pregunta, su régimen jurídico posee particularidades que, legalmente, lo diferencian de las urbanizaciones y fraccionamientos regulados por la Ley de Planificación Urbana.

 

“11. ¿Cuál es la relación existente entre los conceptos de urbanización cerrada y condominio en la ciencia urbanística? ¿Pueden considerarse los condominios, en cuanto a su forma de desarrollarse y transformar el suelo, como urbanizaciones cerradas de conformidad con los principios aceptados en la materia?”

 

Desde el punto de vista jurídico, la relación o similitud entre una urbanización cerrada y un condominio puede presentarse únicamente en el caso de los condominios horizontales, no los verticales.

 

Un condominio horizontal requiere un proceso de desarrollo urbano muy similar al de las urbanizaciones, pues implica el fraccionamiento o división de un inmueble mediante la construcción de vías de acceso y el levantamiento de infraestructura para garantizar que las áreas comunes y las áreas privativas resultantes posean adecuadas condiciones y servicios urbanos.

 

En ese sentido, un condominio horizontal, por el régimen especial que establece la Ley en cuanto a que las vías de acceso y otras áreas son de uso común pero exclusivo de los condóminos, es muy similar a una urbanización cerrada, es decir, a aquel “fraccionamiento y habilitación de un terreno para fines urbanos, mediante apertura de calles y provisión de servicios” que no está abierto al uso público, que cuenta con alguna barrera que lo aísla del exterior y en el que existen equipamientos y servicios de uso común, pero exclusivo de los residentes o propietarios.

 

De hecho, el artículo 265 del Código Civil dispone que el régimen de propiedad en condominio es aplicable a las urbanizaciones privadas. Y ese concepto fue utilizado en la discusión legislativa de la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio para referirse a los condominios horizontales de una manera muy similar al concepto de urbanización cerrada, con la intención de que a ese tipo de desarrollo no se le exigiera los mismos requisitos que la Ley de Planificación Urbana exige a urbanizaciones comunes

 

            “12. De ser afirmativa la respuesta a la pregunta anterior ¿se puede concluir, para efectos de la aplicación del artículo 40 de lo Ley de Planificación Urbana que los condominios en tanto formas particulares de urbanizaciones o fraccionamientos, son operaciones urbanísticas que deben cumplir con las cargas contenidas en el artículo citado?”

 

No es posible sostener, como consecuencia lógica e inmediata de la similitud existente entre los condominios horizontales y el concepto de urbanización cerrada, que a aquellos se les deba aplicar lo dispuesto por el artículo 40 de la Ley de Planificación Urbana de ceder las áreas públicas destinadas a vías, parques y facilidades comunales.

 

Por el contrario, el concepto de urbanización cerrada, similar al concepto de urbanización privada utilizado por el artículo 265 del Código Civil al remitir su regulación al régimen de la Ley de Propiedad en Condominio, no es afín a lo dispuesto en el artículo 40 de la Ley de Planificación Urbana, pues, por definición, no puede existir una urbanización cerrada a la que se le exija la cesión al uso público de las vías, parques y facilidades comunales.

 

De conformidad con todo lo expuesto en este dictamen, es criterio de la Procuraduría que las cargas urbanísticas dispuestas en el artículo 40 de la Ley de Planificación Urbana no pueden ser exigibles a los condominios, porque no es posible hacer una interpretación extensiva de dicha norma para limitar un derecho fundamental y porque la ley especial que los regula no contempla una limitación en ese sentido, por el contrario, contiene disposiciones incompatibles con las cesión de áreas públicas exigida por aquella.

 

Y además, porque el legislador al promulgar la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio tuvo la clara intención de emitir un régimen especial y diferenciado,     –dentro del cual contempló a las urbanizaciones privadas– en el que no se le exigieran a los condominios la cesión de áreas públicas que contempla la Ley de Planificación Urbana.

 

Pese a que se reconoce la trascendencia de las cargas urbanísticas contenidas en el artículo 40 de la Ley de Planificación Urbana para lograr un adecuado desarrollo urbano, con dotación de servicios públicos e interconexión de poblaciones apropiados, para exigir ese tipo de cesión a los condominios y determinar la forma en que éstos deben ceder dichas áreas públicas, debe emitirse una disposición legal que así lo regule, pues, por todo lo dicho, no es posible aplicar una figura que no encaja adecuadamente en el régimen de propiedad en condominio, vía interpretativa.

 

            De Usted, atentamente,

 

Gloria Solano Martínez                                             Elizabeth León Rodríguez

Procuradora                                                               Abogada de Procuraduría

 

 

 

GSM/ELR/cav