28 de noviembre de 2022

PGR-OJ-176-2022

 

Señora

Nancy Patricia Vílchez Obando

Jefe de Área

Área de Comisiones Legislativas V

Asamblea Legislativa

 

Estimada señora:

 

  Con la aprobación de la Procuradora General Adjunta de la República, damos respuesta al oficio No. AL-CPOECO-0780-2022 de 18 de octubre de 2022.

 

En el oficio AL-CPOECO-0780-2022 se nos comunica que la Comisión Permanente Ordinaria de Asuntos Económicos de la Asamblea Legislativa acordó someter a consulta ante la Procuraduría General de la República el proyecto de ley tramitado bajo expediente legislativo No. 23.301 denominado “LEY PARA LIMITAR LOS AUMENTOS EN LOS ALQUILERES DE VIVIENDAS DE MENOR VALOR. REFORMA AL ARTÍCULO 67 DE LA LEY GENERAL DE ARRENDAMIENTOS URBANOS Y SUBURBANOS (INQUILINATO), LEY 7527 DEL 10 DE JULIO DE 1995 Y SUS REFORMAS”.

 

En razón del objeto de consulta, aclaramos que, este criterio se basa en consideraciones jurídicas de constitucionalidad y de legalidad, por lo que nos abstendremos de emitir juicio sobre aspectos de índole económico, o de oportunidad y conveniencia, no sin antes señalar la necesidad de realizar un debido estudio y valoración por parte del órgano legislativo en caso de ser necesario; toda vez que esta Procuraduría es un órgano técnico-jurídico, de manera tal que nuestra competencia se circunscribe a ese ámbito.

 

Indicado lo anterior, se considera oportuno abordar: A) Sobre la Admisibilidad de las consultas planteadas por las Comisiones y demás Órganos Legislativos; B) Objeto del Proyecto de Ley, C) Análisis del Proyecto de Ley y D) Conclusión.

 

A.                SOBRE LA ADMISIBILIDAD DE LAS CONSULTAS PLANTEADAS POR LAS COMISIONES LEGISLATIVAS Y DEMÁS ÓRGANOS LEGISLATIVOS.

 

Antes de iniciar el análisis del proyecto de ley sobre el cual se requiere nuestro criterio debemos indicar que, debido a que la gestión que se nos remite no proviene

 

de un órgano del Estado en ejercicio de una función administrativa, sino de un órgano parlamentario en ejercicio de una función legislativa, lo que emitiremos en este caso, como una forma de colaborar con esa importante labor, no es un dictamen vinculante (pues es evidente que en ese ámbito nuestro pronunciamiento no podría privar sobre el del legislador), sino una opinión jurídica carente de esos efectos.

 

            Además, debemos señalar que el plazo de ocho días previsto en el artículo 157 del Reglamento de la Asamblea Legislativa no es aplicable en este tipo de asuntos, por no tratarse de la audiencia a la que se refiere el artículo 190 de la Constitución Política. (Ver, entre otras la OJ-053-98 del 18 de junio 1998, la OJ-055-2013 del 9 de setiembre de 2013, la OJ-08-2015 del 3 de agosto de 2015, la OJ-159-2020 del 16 de octubre del 2020 y la PGR-OJ-050-2022 del 18 de marzo de 2022).

 

Tampoco aplican en estos casos los artículos 27 y 30 de la Constitución Política, ni el 32 de la Ley de la Jurisdicción Constitucional, pues no nos encontramos frente a una petición pura y simple para entregar información en poder de la Procuraduría, sino ante la solicitud de emitir un criterio técnico jurídico que, por su naturaleza, no puede estar sujeto al plazo de diez días hábiles establecido en la última disposición citada.

           

Finalmente, debemos indicar que, si bien brindar este tipo de asesoría no está contemplado dentro de las obligaciones atribuidas a la Procuraduría en su Ley Orgánica, hemos decidido, como una forma de colaborar con la Asamblea Legislativa, emitir nuestro criterio con respecto a los proyectos de ley sobre los cuales se nos confiera audiencia, en el entendido de que lo hacemos dentro del plazo que nos lo permita la atención de nuestras obligaciones legales.

 

 

B.            OBJETO DEL PROYECTO DE LEY

 

          La exposición de motivos del proyecto de ley que se somete a nuestra consideración señala que en virtud de la coyuntura económica que se vive tanto a nivel nacional como internacional, se ha dado un aumento generalizado de los precios de bienes y servicios, lo que genera un aumento en la inflación, y por consiguiente una pérdida de poder adquisitivo para los y las costarricenses.

 

          Indican que esta situación ha incidido en el costo de los alquileres, más aún en virtud de que la Ley No. 7527 Ley General de Arrendamientos Urbanos y Suburbanos (Inquilinato), de 10 de julio de 1995 y sus reformas, establece que el “índice de precios del consumidor (IPC)” se utiliza como referencia para los ajustes en los precios de alquiler, esto a la hora de definir la tasa de inflación.

 

          En ese contexto, exponen que cuando el país se encuentra en un escenario de baja inflación, no se presenta una variación interanual significativa, lo cual hace que el impacto sobre el precio de los alquileres sea bajo; no obstante, por el contrario, cuando nos exponemos a un ambiente de alta inflación, los precios de los alquileres tienden a subir, con el agravante de que la población ha perdido poder adquisitivo.

 

          Manifiestan dentro de los motivos del proyecto, que la guerra entre Rusia y Ucrania ha incidido en la causa del aumento general de los precios de bienes y servicios, especialmente respecto de los costos de construcción, lo cual repercute en el precio que el arrendante decida establecer para el alquiler de un inmueble recién construido; y a su vez, incurre en una reducción a la accesibilidad de construir para aquellas personas que prefieren una casa propia, aumentando con ello la demanda de los alquileres.

 

          Finalmente, expone que, la legislación vigente permite ajustar al alza los precios de los alquileres considerando el IPC, pero usualmente los salarios mínimos de las personas trabajadoras no aumentan en esa misma proporción, provocando que para el caso de personas con bajos ingresos el aumento en los alquileres supere el aumento de sus ingresos, creando así un desequilibrio en sus finanzas.

 

          Por tal razón, se pretende que para el caso de alquileres de viviendas cuyo precio sea equivalente o inferior al salario mínimo para Trabajadores en Ocupación No Calificada, los aumentos anuales no queden vinculados al IPC (tasa de inflación), sino al aumento de los salarios mínimos del sector privado, de tal forma que se pueda proteger la capacidad adquisitiva de los hogares que perciben menores ingresos.

 

Es decir, según la exposición de motivos del proyecto de ley, la iniciativa tiene la finalidad de realizar cambios en la ley actual N.° 7527, específicamente el artículo 67, “Reajuste del precio para vivienda”, para que se considere un escenario de alta inflación, contrastado a los aumentos conservadores sobre los ingresos de los hogares costarricenses.

 

Previo a analizar el proyecto de ley sobre el cual se nos confiere audiencia, debemos señalar que el criterio que se emitirá se basa en consideraciones jurídicas de constitucionalidad y de legalidad.  Queda fuera de nuestra posibilidad emitir juicios económicos, o de oportunidad y conveniencia, toda vez que esta Procuraduría es un órgano técnico-jurídico, por lo que nuestra competencia se circunscribe a ese ámbito.

 

 

C.           ANALISIS DEL PROYECTO DE LEY

 

            Como preámbulo, valga a traer a colación que el acceso a una vivienda digna es un derecho constitucional que contempla el ordinal 65 de nuestra Carta Magna, el cual establece que “El Estado promoverá la construcción de viviendas populares y creará el patrimonio familiar del trabajador”.

 

          En consonancia con el mandato constitucional, la ley N.° 7527 Ley General de Arrendamientos Urbanos y Suburbanos (Inquilinato), establece en su artículo 01 que “El derecho a vivienda digna y adecuada es inherente a todo ser humano. El Estado tiene el deber de posibilitar la realización de este derecho.”.  Este cuerpo normativo reconoce como principios inspiradores la libertad, justicia y equidad; y establece la necesidad de armonizar el ejercicio del derecho de propiedad frente al desarrollo económico y el interés social. Por esta razón, esta ley dicta las normas necesarias para regular las relaciones jurídicas originadas en el arrendamiento de locales para vivienda y otros destinos.

 

          Respecto al interés público que reviste la figura del contrato de arrendamiento, la Sala Primera ha indicado:

 

 

“V.- El contrato de inquilinato, regulado en la Ley de Arrendamientos Urbanos y Suburbanos, a diferencia de lo que ocurre en la mayoría de los acuerdos negociales privados, tiene un marcado interés público, en vista de que es la figura a través de la cual, fundamentalmente, aunque no con exclusividad, se regula la posibilidad de acceso a la vivienda. Es por esto que el primer ordinal de la norma en comentario, -más emparentada a una exposición de motivos, o declaración de principios, que a las reglas que suelen abarcar los contratos entre privados, con supuestos de hecho y efectos jurídicos-, indica: “Objetivo. El derecho a vivienda digna y adecuada es inherente a todo ser humano. El Estado tiene el deber de posibilitar la realización de este derecho. Inspirada en los principios de libertad, justicia y equidad y reconociendo la necesidad de armonizar el ejercicio del derecho de propiedad con el desarrollo económico y el interés social, esta ley se propone dictar las normas para regular las relaciones jurídicas originadas en el arrendamiento de locales para vivienda y otros destinos”. Es decir, el derecho a la vivienda es derivado del principio fundamental de dignidad humana, y en vista de que una de las formas en que se efectiviza es el arrendamiento, existe un marcado interés público en su regulación, aún cuando, conviene advertir, ello no implica desconocer el margen de acción que tiene la voluntad de las partes, en aquella materia negociable, sin que por ello deje de mantener su interés público y orientación social que lo permea. Por ello, casi la mayoría de las estipulaciones de ese cuerpo legal gozan de estatus de orden público y, además, constatándose la usual disparidad de posiciones entre el propietario-arrendante y el arrendatario, fueron consagrados a favor de este último una serie de derechos irrenunciables de forma anticipada, para que, ni aún el acuerdo de partes pueda limitarlos. ..." (Voto N. 78-2007 de las 09:00 horas del 24 de mayo de 2007.)

 

          Del análisis de las normas citadas se desprende que el derecho a la vivienda es derivado del derecho fundamental de dignidad humana, siendo este inherente a todo ser humano, considerándose que el arrendamiento es una de las formas en que se materializa este derecho. En razón de lo anterior, se dispone la creación de un cuerpo legal de orden público, el cual busca proteger y brindar un acceso a la vivienda para toda la población. 

         

          El objetivo fundamental del proyecto es reformar el artículo 67 de la Ley General de Arrendamientos, en lo referente al reajuste de precio en los arrendamientos para vivienda.

 

          Se pretende incorporar una nueva regulación para aquellos casos en los cuales se arriende una vivienda cuyo precio sea inferior al monto equivalente al salario mínimo para “Trabajadores en Ocupación No Calificada”.

 

          Realizada tal precisión, se considera oportuno y necesario contraponer la norma actual con la propuesta del proyecto, para así realizar el análisis pertinente.

 

Artículo 67 de la Ley General de Arrendamientos Urbanos y Suburbanos. Texto Vigente

Texto del Proyecto Reforma al artículo 67 de la Ley General de Arrendamientos Urbanos y Suburbanos

Artículo 67.- Reajuste del precio para vivienda. En los arrendamientos para vivienda, el precio convenido se actualizará al final de cada año del contrato. Salvo acuerdo más favorable para el inquilino, el reajuste se regirá por las siguientes reglas: a) Cuando la tasa de inflación acumulada de los doce meses anteriores al vencimiento de cada año del contrato sea menor o igual al diez por ciento (10%), el arrendador está facultado, de pleno derecho, para reajustar el alquiler de la vivienda, en un porcentaje igual o menor a la tasa de inflación acumulada de los doce meses anteriores al vencimiento de cada año del contrato. La inflación se calculará de acuerdo con el índice oficial de precios al consumidor, del Instituto Nacional de Estadística y Censos. b) Cuando la tasa de inflación acumulada de los doce meses anteriores al vencimiento de cada año del contrato sea mayor al diez por ciento (10%), el Ministerio de Vivienda y Asentamientos Humanos (Mivah), con base en consideraciones que tomen en cuenta el desarrollo de la actividad de la construcción y el equilibrio necesario entre prestaciones del arrendador y el arrendatario, establecerá el porcentaje adicional de aumento que se aplicará al alquiler de la vivienda, siempre que no sea inferior a ese diez por ciento (10%) ni mayor que la tasa anual de inflación.                                               El reajuste regirá a partir del período de pago siguiente a aquel en que el arrendador notifica al arrendatario el reajuste aplicable al alquiler, junto con certificación del Instituto Nacional de Estadística y Censos o copia auténtica de la publicación en el diario oficial.     Si el arrendatario no está conforme con el reajuste puede depositar, judicialmente, el precio anterior, pero su pago liberatorio quedará sujeto al resultado del proceso de desahucio promovido por el arrendador.     Cualquier reajuste de la renta, superior al establecido en este artículo, será nulo de pleno derecho.   Es válido el convenio de partes que acuerde un reajuste de precio menor y el pacto escrito por el cual se conviene en reajustes menores al índice oficial de precios al consumidor, del Instituto Nacional de Estadística y Censos.       Cuando el precio del arrendamiento de una vivienda sea en moneda extranjera, se mantendrá la suma convenida por todo el plazo del contrato, sin derecho a reajuste.

Artículo 67- Reajuste del precio para vivienda. En los arrendamientos para vivienda, el precio convenido se actualizará al final de cada año del contrato.   Salvo acuerdo más favorable para la persona inquilina, el reajuste se regirá por las siguientes reglas:   a) Cuando la tasa de inflación acumulada de los doce meses anteriores al vencimiento de cada año del contrato sea menor o igual al diez por ciento (10%), el arrendador está facultado, de pleno derecho, para reajustar el alquiler de la vivienda, en un porcentaje igual o menor a la tasa de inflación acumulada de los doce meses anteriores al vencimiento de cada año del contrato. La inflación se calculará de acuerdo con el índice de precios al consumidor del Instituto Nacional de Estadística y Censos.   b) Cuando la tasa de inflación acumulada de los doce meses anteriores al vencimiento de cada año del contrato sea mayor al diez por ciento (10%), el Ministerio de Vivienda y Asentamientos Humanos (Mivah), con base en consideraciones que tomen en cuenta el desarrollo de la actividad de la construcción y el equilibrio necesario entre prestaciones del arrendador y el arrendatario, establecerá el porcentaje adicional de aumento que se aplicará al alquiler de la vivienda, siempre que no sea inferior a ese diez por ciento (10%) ni mayor que la tasa anual de inflación.   c) No obstante lo dispuesto en los incisos anteriores, cuando el precio de la vivienda sea inferior al monto equivalente al salario mínimo para Trabajadores en Ocupación No Calificada, la persona arrendadora está facultada, de pleno derecho, para reajustar el alquiler de la vivienda, en un porcentaje igual o menor al aumento de los salarios mínimos para Trabajadores en Ocupación No Calificada, acordado por el Consejo Nacional de Salarios en los doce meses anteriores al vencimiento de cada año del contrato. En caso de que el aumento de los salarios mínimos para Trabajadores en Ocupación No Calificada en los doce meses anteriores sea mayor a la tasa de inflación acumulada en los doce meses anteriores, el reajuste del precio se regirá por lo dispuesto en los incisos a) y b) anteriores.   El reajuste regirá a partir del período de pago siguiente a aquel en que el arrendador notifica al arrendatario el reajuste aplicable al alquiler, junto con certificación del Instituto Nacional de Estadística y Censos o copia auténtica de la publicación en el diario oficial, según corresponda.   Si la persona arrendataria no está conforme con el reajuste puede depositar, judicialmente, el precio anterior, pero su pago liberatorio quedará sujeto al resultado del proceso de desahucio promovido por el arrendador.   Cualquier reajuste de la renta, superior al establecido en este artículo, será nulo de pleno derecho.   Es válido el convenio de partes que acuerde un reajuste de precio menor y el pacto escrito por el cual se conviene en reajustes menores al índice oficial de precios al consumidor, del Instituto Nacional de Estadística y Censos, o al aumento de salarios mínimos, según corresponda.   Cuando el precio del arrendamiento de una vivienda sea en moneda extranjera, se mantendrá la suma convenida por todo el plazo del contrato, sin derecho a reajuste.

 

          Del cuadro comparativo transcrito, podemos señalar que el artículo 67 de la Ley de Arrendamientos Urbanos y Suburbanos vigente, fija las reglas a las que queda sujeta la posibilidad de incrementar el monto correspondiente a los arrendamientos para vivienda, estableciendo dos supuestos distintos, dependiendo de si la tasa de inflación acumulada de los doce meses anteriores al vencimiento de cada año del contrato es menor o mayor al 10%.

 

          Si la tasa de inflación acumulada de los doce meses anteriores al vencimiento de cada año del contrato es menor o igual al 10% el arrendador puede reajustar, de manera inmediata, el precio de alquiler de la vivienda, en un porcentaje igual o menor a esa tasa de inflación acumulada.

 

          Pero, si la tasa de inflación acumulada de los doce meses anteriores al vencimiento de cada año del contrato es mayor al 10%,corresponde al Ministerio de Vivienda y Asentamientos Humanos (MIVAH) determinar el porcentaje de aumento que se podrá aplicar al alquiler de la vivienda, con base en consideraciones que tomen en cuenta el desarrollo de la actividad de la construcción y el equilibrio necesario entre prestaciones del arrendador y el arrendatario, siempre que no sea inferior a ese 10% ni mayor que la tasa anual de inflación.

 

          Tal y como se muestra, en el cuadro comparativo, el proyecto de ley pretende incorporar un inciso c), el cual refiere al supuesto de que el valor del alquiler de la vivienda sea inferior al monto equivalente al salario mínimo para Trabajadores en Ocupación No Calificada.

 

          Bajo ese marco regulativo, el citado inciso establece las reglas a las que queda sujeta la posibilidad de aumentar el monto correspondiente a los arrendamientos para vivienda, estableciendo dos supuestos distintos de conformidad con el aumento al salario mínimo que se establezca para trabajadores en ocupación no calificada, siempre y cuando, este no sea mayor a la tasa de inflación acumulada en los doce meses anteriores.

 

          La norma dispone que, la persona arrendadora está facultada para reajustar el alquiler de la vivienda, en un porcentaje igual o menor al aumento de los salarios mínimos para Trabajadores en Ocupación No Calificada, acordado por el Consejo Nacional de Salarios en los doce meses anteriores al vencimiento de cada año del contrato; siempre y cuando, este porcentaje no sea igual o mayor a la tasa de inflación acumulada en los doce meses anteriores, ya que de ser así el aumento se debe regir por lo normado en los incisos a) y b) del artículo en cuestión.

 

          Es decir, se puede señalar que existe congruencia entre lo expuesto en los motivos del proyecto de ley y la propuesta legislativa en sí. Nótese que la aplicación del inciso c) operaría en aquellos casos en que el precio de alquiler sea igual o menor al salario mínimo para Trabajadores en Ocupación No Calificada, aplicándose el porcentaje establecido respecto al aumento dispuesto por el Consejo Nacional de Salarios para este tipo de trabajadores.

 

          Ahora bien, en caso de que el aumento establecido al salario mínimo para Trabajadores en Ocupación No Calificada sea mayor a la tasa de inflación, se dispondrá que el aumento a los alquileres se regule mediante los preceptos ya establecidos.

 

          Esto implica, que los fines y objetivos del proyecto encuentran correspondencia  con los principios dispuestos por la Ley N.° 7527, en el tanto se tutela el acceso a una vivienda digna, protegiendo aquellos arrendantes cuyo precio del alquiler de vivienda no sea mayor al salario mínimo de un Trabajador en Ocupación No Calificada, en caso de que la tasa de inflación acumulada de los doce meses anteriores al vencimiento de cada año del contrato sea mayor al aumento salarial para esta clase de trabajadores.

 

 

          Según lo dispone el artículo 16 de la Ley N.° “Ley de Salarios Mínimos y Creación del Consejo Nacional de Salarios” toda fijación de salarios mínimos se hará por un período de un año, siendo este posible de ser sujeto de revisión, el cual según el artículo 18 del mismo cuerpo normativo, regirá a partir del primero de enero del año que corresponda.

 

          Es decir, el aumento salarial que se dispone para el salario mínimo de Trabajadores en Ocupación No Calificada, se realiza por un período de año calendario, no siendo posible aplicar, la actualización del precio del contrato al final de cada año contractual, ya que este regiría para todo el año en cuestión.

 

          Este escenario debe ser tomado en consideración y valoración, principalmente en orden a lo señalado por las instituciones técnicas en materia económica, por ejemplo, el Banco Central, en relación con la determinación y actualización de los indicadores económicos necesarios para establecer el respectivo aumento en el precio del arrendamiento, buscando que guarde una armonía en relación con los principios que rigen la materia económica.

         

Desde nuestra perspectiva, el legislador ordinario está facultado para utilizar su potestad legislativa con el fin de establecer los mecanismos necesarios para fijar los aumentos de alquiler de los inmuebles destinados para vivienda, según criterios de razonabilidad y proporcionalidad que tiendan a la efectividad y protección del derecho al acceso a una vivienda digna.

 

          Sin perjuicio de lo expuesto, se reitera lo señalado en la Opinión Jurídica OJ-043-2019 de fecha 31 de mayo de 2019, en el tanto se ha notado que, el proyecto de ley es omiso en cuanto al reajuste de precios en los contratos de arrendamiento que fueron pactados en una moneda extrajera, lo cual crea un vacío legal.

 

          En consecuencia, se sugiere a los señores Diputados analizar esta observación, respecto al reajuste de precios en los contratos de arrendamiento vivienda pactados en moneda extranjera.

 

D.           CONCLUSIÓN.

 

Conforme lo expuesto, es criterio de este órgano asesor que más allá de las observaciones apuntadas, el proyecto de Ley denominado “Ley para limitar los aumentos en los alquileres de viviendas de menor valor. Reforma al artículo 67 de la Ley General De Arrendamientos Urbanos y Suburbanos (Inquilinato), Ley 7527 del 10 de Julio de 1995 y sus reformas”, tramitado bajo el expediente legislativo N° 23.301, no presenta problemas de constitucionalidad ni legalidad, y su aprobación o no es un asunto de resorte exclusivo de la Asamblea Legislativa

 

                                                      

Cordialmente,

 

 

Héctor Eduardo García Villegas

Procurador Adjunto  

 

 

HGV/gab