C-180-2017

01 de agosto del 2017

 

 

Señor

Rosendo Pujol Mesalles

Ministro

Ministerio de Vivienda y Asentamientos Humanos

 

 

Estimado señor:

 

 

Con la aprobación del señor Procurador General de la República, damos respuesta a su oficio No. MIVAH-DMVAH-0581-2016 en el cual requiere nuestro criterio jurídico sobre la forma en que debe aplicarse el artículo 2° de la Ley N° 9354 de 4 de abril de 2016 que reformó la Ley de Arrendamientos Urbanos y Suburbanos (No. 7527 de 10 de julio de 1995), en relación con lo dispuesto en el artículo 67 de esa misma ley.

 

Concretamente, la Ley de Arrendamientos Urbanos y Suburbanos, después de ser reformada mediante la Ley 9354, dispone en su artículo 67:

 

“Artículo 67.- Reajuste del precio para vivienda

 

En los arrendamientos para vivienda, el precio convenido se actualizará al final de cada año del contrato.

 

Salvo acuerdo más favorable para el inquilino, el reajuste se regirá por las siguientes reglas:

 

a) Cuando la tasa de inflación acumulada de los doce meses anteriores al vencimiento de cada año del contrato sea menor o igual al diez por ciento (10%), el arrendador está facultado, de pleno derecho, para reajustar el alquiler de la vivienda, en un porcentaje igual o menor a la tasa de inflación acumulada de los doce meses anteriores al vencimiento de cada año del contrato. La inflación se calculará de acuerdo con el índice oficial de precios al consumidor, del Instituto Nacional de Estadística y Censos.

 

b) Cuando la tasa de inflación acumulada de los doce meses anteriores al vencimiento de cada año del contrato sea mayor al diez por ciento (10%), el Ministerio de Vivienda y Asentamientos Humanos (Mivah), con base en consideraciones que tomen en cuenta el desarrollo de la actividad de la construcción y el equilibrio necesario entre prestaciones del arrendador y el arrendatario, establecerá el porcentaje adicional de aumento que se aplicará al alquiler de la vivienda, siempre que no sea inferior a ese diez por ciento (10%) ni mayor que la tasa anual de inflación.

 

El reajuste regirá a partir del período de pago siguiente a aquel en que el arrendador notifica al arrendatario el reajuste aplicable al alquiler, junto con certificación del Instituto Nacional de Estadística y Censos o copia auténtica de la publicación en el diario oficial.

 

Si el arrendatario no está conforme con el reajuste puede depositar, judicialmente, el precio anterior, pero su pago liberatorio quedará sujeto al resultado del proceso de desahucio promovido por el arrendador.

 

Cualquier reajuste de la renta, superior al establecido en este artículo, será nulo de pleno derecho.

 

Es válido el convenio de partes que acuerde un reajuste de precio menor y el pacto escrito por el cual se conviene en reajustes menores al índice oficial de precios al consumidor, del Instituto Nacional de Estadística y Censos.

 

Cuando el precio del arrendamiento de una vivienda sea en moneda extranjera, se mantendrá la suma convenida por todo el plazo del contrato, sin derecho a reajuste.”

 

Ese artículo fija las reglas a las que queda sujeta la posibilidad de aumentar el monto correspondiente a los arrendamientos para vivienda, estableciendo dos supuestos distintos, dependiendo de si la tasa de inflación acumulada de los doce meses anteriores al vencimiento de cada año del contrato es menor o mayor al 10%.

 

Si la tasa de inflación acumulada de los doce meses anteriores al vencimiento de cada año del contrato es menor o igual al 10% el arrendador puede reajustar, de manera inmediata, el precio de alquiler de la vivienda, en un porcentaje igual o menor a esa tasa de inflación acumulada.

 

Pero, si la tasa de inflación acumulada de los doce meses anteriores al vencimiento de cada año del contrato es mayor al 10%, corresponde al Ministerio de Vivienda y Asentamientos Humanos (MIVAH) determinar el porcentaje de aumento que se podrá aplicar al alquiler de la vivienda, con base en consideraciones que tomen en cuenta el desarrollo de la actividad de la construcción y el equilibrio necesario entre prestaciones del arrendador y el arrendatario, siempre que no sea inferior a ese 10% ni mayor que la tasa anual de inflación.

 

La Ley No. 9354 que reformó ese artículo 67 de la Ley de Arrendamientos, básicamente modificó el porcentaje, pues antes de la reforma el artículo establecía reglas muy similares, pero el porcentaje de la tasa de inflación del que dependían los dos posibles escenarios era de 15%.

 

Pero además de reformar ese artículo, la Ley No. 9354 estableció en su artículo 2° otra norma, que no incluyó en el texto de la Ley de Arrendamientos Urbanos y Suburbanos, que dispone:

 

“Artículo 2.- Promoción de la información sobre el ajuste máximo aplicable al arrendamiento de vivienda.

 

El Ministerio de Vivienda y Asentamientos Humanos (Mivah) deberá publicar en los tres medios de mayor circulación nacional de prensa escrita, su página web oficial y otros medios que crea convenientes, un anuncio el primer día de cada mes, que especifique claramente el ajuste máximo en el valor del arrendamiento aplicable para los contratos cuyo vencimiento sea ese mes; dicho cálculo estará basado en el contenido de esta ley”.

 

Entonces, lo que se requiere determinar es si la publicación que ordena ese último artículo debe ser realizada por el MIVAH todos los meses o únicamente cuando se presente el segundo supuesto previsto en el artículo 67 de la Ley de Arrendamientos Urbanos y Suburbanos, es decir, cuando la tasa de inflación de los últimos doce meses sea superior al 10% y por tanto, corresponda al MIVAH determinar cuál será el porcentaje de aumento aplicable a los precios de alquileres de vivienda.

 

La asesoría legal del Ministerio considera que la publicación ordenada por el artículo 2° de la Ley No. 9354 no debe realizarse todos los meses, sino únicamente cuando se cumpla el supuesto del inciso b) del artículo 67 de la Ley de Arrendamientos Urbanos y Suburbanos. Porque, en su criterio, para el caso previsto en el inciso a), es decir, cuando la inflación es menor al 10%, el monto máximo de alquiler estará determinado por el Instituto Nacional de Estadísticas y Cencos (INEC) y el Banco Central de Costa Rica (BCCR), siendo innecesaria la participación del Mivah en la determinación del porcentaje máximo de aumento y la publicación mensual de ese monto de ajuste máximo.

 

En cierta medida, resulta coherente interpretar la norma de esa manera, sobre todo si se considera, como lo hace la asesoría legal, que el INEC y el BCCR publican periódicamente los indicadores económicos a los que hace alusión la norma y que la participación del MIVAH según el artículo 67 de la Ley de Arrendamientos Urbanos y Suburbanos se constriñe a determinar el porcentaje de aumento máximo en los precios de alquiler, únicamente cuando se compruebe, con base en esos indicadores económicos, que la tasa de inflación acumulada de los últimos doce meses es mayor a 10%.

 

Sin embargo, haciendo una lectura literal del artículo 2° de la Ley No. 9354 puede notarse que se dispone la obligación de publicar un anuncio el primer día de cada mes, con el monto de ajuste máximo en el valor del arrendamiento, sin hacer ninguna excepción a la regla.

 

Es decir, el artículo le ordena al MIVAH realizar la publicación mensual sin sujetar esa publicación al comportamiento de la tasa de inflación acumulada. De haberse pretendido que la publicación fuese necesaria únicamente cuando se presentare el supuesto del inciso b) del artículo 67 de la Ley de Arrendamientos, así se habría dispuesto.

 

Debe notarse que ese artículo 2° establece que la publicación debe especificar claramente el ajuste máximo en el valor del arrendamiento aplicable para los contratos cuyo vencimiento sea ese mes. Y puesto que todos los meses habrá vencimientos de contratos de arrendamiento, es lógico que la publicación sea mensual, pues así, los arrendadores y arrendatarios interesados, tendrán conocimiento del monto máximo al cual podrán sujetarse para modificar el precio correspondiente.

 

Y es que si bien la inflación se calcula de acuerdo con el índice oficial de precios al consumidor y que en el supuesto del inciso a) del artículo 67 de la Ley de Arrendamientos el monto máximo de aumento en los alquileres se sujeta únicamente a un indicador económico en cuya fijación no interviene el MIVAH, lo cierto es que la intención del legislador −al incluir la publicación mensual del monto máximo permitido para el aumento de los precios de arrendamiento− fue facilitar a los arrendatarios el conocimiento y acceso a ese indicador económico y al monto de aumento máximo al cual podrían ver sujetos sus contratos de arrendamiento.

 

Al estudiar el expediente legislativo No. 18067, en el que se discutió el proyecto de ley que dio origen a la Ley No. 9354, puede notarse que en el proyecto base se pretendía únicamente modificar el artículo 67 de la Ley de Arrendamientos en cuanto al porcentaje de la tasa de inflación acumulada de la cual depende el aumento de los montos de los alquileres. Pero durante la discusión y trámite del proyecto de ley, el diputado Óscar López Arias presentó una moción para incluir el texto el artículo 2° que finalmente fue aprobado y que establece el deber del MIVAH de realizar la publicación objeto de esta consulta.

 

Al presentarse la moción, el diputado López justificó la necesidad de realizar esa publicación mensual indicando:

 

“La esencia de esta moción es que mucho de lo que ocurre en la Asamblea Legislativa pasa por el desconocimiento popular. También hay cosas que se hacen en la Asamblea Legislativa que luego son susceptibles de ataque de partes interesadas por la falta de publicidad, verbigracia el impuesto a las sociedad anónimas, una ley que se tramitó tan mal y que luego nos dimos cuenta que hubo errores en la publicación y hay estudios que establecen que mucha gente que arrienda casas para vivir o locales -que sé yo- carecen de la información de vida y como nosotros estamos dando un paso muy social en torno a esta nueva reforma a la Ley de Arrendamientos Urbanos y Suburbanos, a este diputado le parece necesario, imprescindible que se ordene un ejercicio en la comunicación a la ciudadanía. Son miles de familias las que rentan un hogar en este país. Me dicen que como ochocientas mil personas vinculadas directamente en temas de arrendamiento. Lo aclaro así.

Ochocientas mil personas vinculadas directamente en este tema, no es un número menor y hay que llevarles la información, no es simplemente cuando acá estemos aprobando esta maravilla de iniciativa que estamos construyendo entre todas y todos nosotros. No vaya ser posible que nos demos el abrazo y todo mundo para la casa y al día siguiente nadie sabe nada. Es importante imponerle al Estado costarricense la obligación de aterrizar la información de lo que acá aprobemos, sobre todo en este tema tan sensible, este tema que toca directamente el ingreso de las familias, nadie que tenga una casa generalmente se va a ir a dejarla para ir a rentar otra. En términos generales la familia que arrenda una casa es, porque tiene ese necesidad imperiosa y nuestro deber es defender a la familia necesitada, sobre todo.

Reitero y retomando el hilo de la moción, considero, consideraré y creeré siempre en la necesidad, será porque se me sale la vena de comunicador social aficionado que soy, de que nosotros tenemos que comunicarle a la ciudadanía las cosas que hacemos. Así como se crea un impuesto y se hace un ejercicio de comunicación respecto al tema, esto no es un asunto menor. El que nosotros trastoquemos la forma como las familia costarricense va a subsanar su arrendamiento de hogar, debe ser llevado a niveles de comunicación potables para los beneficiados.

 

Quiero y es mi opinión respetuosa, mientras converso, ustedes pueden leer la moción y releerla y darse cuenta que mi intención no es un entorpecimiento, es un enriquecimiento del texto.

Dicen que lo perfecto es enemigo de lo bueno y no estamos buscando perfección ni mucho menos, pero me parece que es bueno que el proyecto de ley o la ley como tal, imponga al Estado la necesidad de que se comunique, porque habrá más de algún vivillo que tal vez, dirá: "mirá, esta familia no se ha dado cuenta de eso, yo les voy a meter el garrotazo este año y ahí veremos y si pasan dos o tres meses y nadie dijo nada, pues quedó ahí nuevamente el 15% como ha venido haciendo.”

Es importante, que le demos a los beneficiarios de esta ley, la oportunidad de ser informados, de que el Estado les informe los alcances y contenidos de un acuerdo tan bueno, como el que si Dios quiere estaremos llevando a buen puerto en esta Asamblea Legislativa, con la modificación a esta Ley de Arrendamientos Urbanos y Suburbanos.” (Folios 199-202 del expediente).

 

Y el diputado Carlos Arguedas Ramírez apoyó la moción exponiendo lo siguiente:

 

“Creo que esta moción es importante.

Si me remonto a la jurisprudencia constitucional, recuerdo que en algún caso en relación con una Ley de Presupuesto, la Sala Constitucional hizo una distinción entre lo que es la publicación de la ley, que es un requisito formal y material, de validez de la ley, e hizo una diferenciación entre ese concepto de publicación y el concepto de publicidad de la ley.

En ocasiones, la publicidad es necesaria como una modalidad de ejecución de la ley. En aquellos casos, en que por la naturaleza de la ley, particularmente en la legislación que puede tener vocación social, de protección de determinados sectores, la publicación de la ley, para sectores que no están ni familiarizados de modo profesional, ni tienen medio de hacerlo, con el derecho, ni están familiarizados con los soportes en que se asienta la legislación que produce la Asamblea Legislativa, la publicación no es insuficiente y la publicidad por vías alternativas es muy importante. Hay varios ejemplos en nuestra legislación.

En este caso concreto, además, me parece que la publicidad de datos suficientes para que las personas que contratan este tipo de arrendamientos y particularmente aquellos que tienen una situación más desventajosa habitualmente en la relación contractual conozca lo que la ley dice, para efectos de protección de sus propios derechos, esa materia está conectada con lo que dispone el último párrafo del artículo 46 de la Constitución Política, que reconoce un derecho fundamental a los consumidores y usuarios a la información adecuada y veraz.

Leo lo que dice ese párrafo: Los consumidores usuarios tienen derecho a la protección de su salud, ambiente, seguridad e intereses económicos, a recibir información adecuada y veraz.

En ese contexto, me parece muy importante crear un mecanismo en la ley, que obligue a un órgano del Poder Ejecutivo, en ese caso, se propone al Ministerio de Vivienda y Asentamientos Humanos, a que divulgue periódicamente datos que son esenciales para que las personas que están involucradas en contratos de esta naturaleza, puedan saber cuáles son los alcances de sus derechos y de sus obligaciones.

En ese sentido, no creo que la disposición esté demás. Quizás criticaría el hecho de que es excesivamente reglamentista. De hecho, pienso que una de las funciones o una de las prestaciones normativas que el Poder Ejecutivo de oficio debiera de dar, es a través de oficinas como el Ministerio de Vivienda y Asentamientos Humanos, en este caso particular, a hacer esto sin que nadie lo obligue, o sea, como parte de sus obligaciones habituales, de tutela de derechos fundamentales. En este caso, de los derechos a los que se refiere el artículo 46.

Si aquí en muchos casos, el simple sentido común no dice a los administradores públicos que tienen que hacer ciertas cosas en tutela de los derechos, no creo que esté demás que el legislador se lo haga saber a los administradores.

En ese sentido, con esta redacción o con alguna otra más simple, pero con esta, yo por lo menos apruebo la moción y la votaré a favor.”

 

Después de discutirse, la moción fue aprobada, y el artículo 2° fue incluido en el texto sustitutivo del proyecto que finalmente fue aprobado.

 

Pues bien, de lo expuesto puede notarse que la intención del legislador con una norma como la que analizamos era la divulgación periódica para que las personas cuenten con información de fácil acceso, clara y actualizada sobre el porcentaje máximo hasta el cual el precio de sus alquileres puede ser aumentado.

 

Es decir, se pretendió informar de manera sencilla el dato preciso sobre el porcentaje máximo de aumento de los alquileres, sin trasladar al interesado la tarea de interpretar lo dispuesto en la ley, verificar cuál es el índice oficial de precios al consumidor y la tasa de inflación acumulada de los últimos doce meses y luego tener que aplicar las reglas establecidas por el artículo 67 de la Ley de Arrendamientos y así determinar cuál es el porcentaje máximo de aumento permitido para un determinado contrato.

 

Esa intención del legislador se refleja en otra moción presentada, pues, pese a que finalmente no fue aprobada, pretendía incluir un transitorio a la Ley 9354 que otorgara un plazo de un año al MIVAH para ajustar su presupuesto e iniciar la publicación mensual exigida (Folio 234).

 

Resta por decir que en el expediente legislativo no se encuentra ninguna discusión o referencia que permita interpretar que la publicación exigida al MIVAH dependa del comportamiento de la tasa de inflación acumulada, según lo dispuesto en el artículo 67 de la Ley de Arrendamientos y que no sea necesario realizarla mensualmente.

 

Por lo tanto, la publicación a la que hace referencia el artículo 2° de la Ley 9354 debe realizarse mensualmente, tal y como su texto lo dispone de manera literal, especificando claramente cuál es el porcentaje de ajuste máximo en el valor del arrendamiento aplicable para los contratos cuyo vencimiento sea ese mes.

 

Y para determinar ese porcentaje que debe publicarse mensualmente, el Ministerio debe basarse en el contenido de dicha ley, es decir, en las reglas fijadas en el artículo 67 de la Ley de Arrendamientos Urbanos y Suburbanos después de la reforma practicada. De forma que, si en un mes la tasa de inflación acumulada de los doce meses anteriores es menor o igual al 10%, el porcentaje a publicar por el Ministerio de Vivienda será el fijado como tasa de inflación acumulada según el índice de precios al consumidor que fije el INEC. Mientras que si en un mes la tasa de inflación acumulada de los doce meses anteriores es mayor al 10%, el porcentaje que publicará el Ministerio será el que fije según las reglas del inciso b) del artículo 67, que no puede ser menor a 10% ni mayor a la tasa anual de inflación.

 

Conclusión:

 

Conforme con todo lo expuesto, en virtud del texto literal de la norma y de la intención del legislador al promulgarla, esta Procuraduría considera que la publicación que exige el artículo 2° de la Ley No. 9354 sobre el ajuste máximo en el valor de los arrendamientos debe ser realizada por el Ministerio de Vivienda todos los meses, sin exceptuar los meses en que ese porcentaje sea menor o igual al 10%.

 

El anuncio debe publicarse en los tres medios de mayor circulación nacional de prensa escrita, en la página web oficial del Ministerio y otros medios que estime convenientes y el porcentaje que se publique depende del comportamiento de la tasa de inflación acumulada, según las reglas establecidas en el artículo 67 de la Ley de Arrendamientos Urbanos y Suburbanos.

 

 

 

 

De Usted, atentamente,

 

 

 

Gloria Solano Martínez                                          Elizabeth León Rodríguez

Procuradora                                                                Abogada de Procuraduría

 

 

 

 

GSM/ELR/cav