Artículo 2. Naturaleza de los usos del suelo. Con el propósito de regular las diferentes actividades que se desarrollan y de contribuir a la consolidación de ciertos usos y actividades, así como protegerlas de otras que resulten molestas o incompatibles, se definen los siguientes tipos de usos del suelo:

a)     Usos Conformes o Permitidos.

b)    Usos No Permitidos.

c)     Usos Existentes No Conformes.

d)    Usos Condicionados.

2.1.   Usos Conformes o Permitidos. Son todas aquellas actividades y obras de edificación acordes con los requisitos y lineamientos de los Reglamentos de Desarrollo Urbano (RDU).

2.2.    Usos No Permitidos. Son todas aquellas actividades y obras de edificación que no pueden ser llevadas a cabo en un lote, por no cumplir con los requisitos y lineamientos de los Reglamentos de Desarrollo Urbano.

2.3 Usos Existentes No Conformes. Son todas aquellas actividades y obras de edificación existentes, conforme al Ordenamiento Jurídico, a la fecha de entrada en vigencia del PDU y los RDU, pero que no son compatibles con sus requisitos y lineamientos.

Para estos casos no se permitirá el crecimiento de estas actividades, y las intervenciones en construcciones existentes se permitirán en las siguientes situaciones:

a)     Cuando las obras correspondan a trabajos de mantenimiento de lo existente y que no impliquen cambios o reparación de la estructura primaria.

b)    Cuando el inmueble sea de valor histórico, cultural o patrimonial, declarado como tal por el MCJ.

c)     Cuando las remodelaciones sean necesarias para cumplir con las normas de seguridad e higiene.

d)      Cuando el inmueble sufra daños por siniestros.

2.3.1.  Declaratoria de condición de uso no conforme. Se resolverán como no conformes, en apego al artículo 30 de la Ley de Planificación Urbana, únicamente en casos calificados, sea las actividades en los predios donde se demuestre cualquiera de las siguientes condiciones:

a)     Existencia de patente vigente para la actividad solicitada, la cual deberá ser demostrada mediante la emisión de una constancia o un desglose del sistema de Patentes.

b)    Existencia de permiso de construcción o remodelación para la actividad específica solicitada.

c)     Existencia de un Certificado de Uso del Suelo (CUS) que durante su vigencia haya servido de base para la elaboración de los planos constructivos que cuenten con el sello de autorización de cualquiera de las siguientes instituciones: Colegio Federado de Ingenieros y Arquitectos, Ministerio de Salud e Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo.

d)    En casos en que se demuestre que la estructura existente no puede utilizarse para los usos permitidos por los RDU para la zona. Estos casos serán resueltos por el Consejo Técnico RDU, a solicitud del interesado, previa inspección al sitio y criterio técnico, para lo cual se deben cumplir los siguientes parámetros:

i.         Que la estructura o planta física donde se pretende desarrollar la actividad, se edificó o modificó de acuerdo con la normativa urbana, legal y reglamentaria.

ii.         Que los efectos de la actividad que se pretende desarrollar, produzcan el menor impacto en el entorno, equiparándose tales efectos, preferentemente, a las actividades de la zona inmediata siguiente (entendiéndose como zona de menor impacto la mixta residencial- comercial y de mayor impacto la zona mixta industria-comercio).

e)     Los casos de la actividad del profesional liberal existente que no requiere de patente comercial, siempre y cuando se desempeñe como persona física, de manera personal, e independiente aún y cuando se encuentre instalado en forma grupal en un mismo inmueble, y demuestre de manera inequívoca ante la MSJ, que posee derechos adquiridos o una situación jurídica consolidada, debido a que se estableció en la zona, cuando tal actividad era permitida y  manteniendo su ejercicio ininterrumpidamente en el sitio.

2.4 Usos condicionados. Son todas aquellas actividades y obras de edificación que pueden darse en una zona, siempre y cuando cumplan requisitos especiales para evitar contaminación, ruidos, molestias, o bien algún otro requisito, los cuales deben estar especificados en los RDU o en otras leyes y reglamentos conexos. Estas condiciones se indicarán en el Certificado de Uso de Suelo correspondiente.

2.5. Fincas ubicadas en zonas limítrofes. Cuando un predio esté ubicado sobre la línea divisoria entre dos o más usos, se puede generalizar cualquiera de ellos a solicitud del propietario. Cuando se trate de fincas con dos o más frentes con atributos de usos diferentes, dando uno de los frentes a uso residencial, se permitirá el desarrollo de la actividad ajena a la residencia en un 100% de la finca, bajo el condicionante de que el acceso de esta actividad, no sea con frente a la zona residencial.

2.6 Calificación de las actividades. Cuando existan dudas o vacíos en la calificación de las actividades o usos éstas serán resueltas únicamente por el Consejo Técnico de los RDU, el cual podrá respaldarse en criterios de otras unidades administrativas competentes de la MSJ o de otras instituciones.

2.7. Homologación. Para efectos de resolución del Certificado de Uso del Suelo las actividades bajo las cuales se analiza cada caso corresponderán a las detalladas en este Reglamento de Zonificación y en la Lista General de Actividades y Zonificación (anexa a este reglamento). En caso de aprobarse la actividad solicitada, se deberá indicar a modo de homologación el código establecido en el instrumento internacional de clasificación de actividades denominado CIIU, que le corresponda, sin que dicho señalamiento sea excluyente de la denominación y condicionantes empleadas por los Reglamentos de Desarrollo Urbano para su aprobación.

Cuando las actividades solicitadas no se encuentren previstas en los RDU, pero tengan similitud con alguna de las actividades indicadas en el RZUS y en la Lista General de Actividades y Zonificación, el Consejo Técnico de los RDU podrá equipararlas, mediando criterio técnico de la dependencia competente, a efecto de aplicar la homologación con el CIIU, señalada anteriormente.

2.8. Actividades temporales que no requieren Certificado de Uso del Suelo (CUS): La dependencia encargada de autorizar patentes, puede otorgar sin necesidad de CUS, permisos temporales (por un mes máximo) para actividades relacionadas con eventos tales como: ferias, festejos populares, turnos, fiestas patronales, conciertos, festivales y similares.